나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501527 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 3층319호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안남초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제3층 제319호로서,(사용승인일 : 2017-08-28) 외 벽: 몰탈 위 드라이비트 마감 등 창 호: 알미늄샷시 창호 등.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 31필지 일단의 서측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 1216-17, 20 공히: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 주안동 1216-18, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 44 공히: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 주안동 1216-28, 54, 55, 56 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 주안동 1216-52: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 주안동 1216-53, 59 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501527 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 3층319호

용도: 연립주택

감정가: 99,200,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 상세

건물명: 주안에쉐르

건물 층수: 4층 건물 내 3층 319호

사용승인일: 2017년 8월 28일

토지 면적: 33.10㎡ (약 10.01평)

토지 지분: 33.10309999999998㎡ (약 10.01평)

건물 면적: 38.15㎡ (약 11.54평)

건물 지분: 38.1494㎡ (약 11.54평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안남초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호합니다. 본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 용도에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되었습니다. 등기부 상에는 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(문순임)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 24일

확정일자: 2021년 11월 10일

배당신고일자: 2024년 1월 29일

대항력: 없음

비고:

3.3. 말소기준 권리

말소기준권리는 2025년 1월 9일자 동구(인천광역시)의 압류입니다.

3.4. 인수되는 권리

을구 순위 1번의 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 시설

본건 주변은 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 함께 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

5.2. 교육

"주안남초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 편의시설

주거지대로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 조사 결과, 본건과 인접하거나 생활에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 있으나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 서류를 추가적으로 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.2. 기타

일부 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 상황(예: 외국인 등)에서는 관련 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 주안동에 위치한 연립주택으로, 2017년 준공되어 건물 상태가 비교적 양호합니다. 주거지로서의 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 교육 환경 또한 편리합니다. 권리 관계가 복잡해 보일 수 있으나, 현재 시점에서는 매수인이 인수할 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공)으로 건물 상태 양호

* 권리 관계 정리 완료로 인수 부담 최소화

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대

* 감정가 대비 합리적인 가격 형성 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 거래가는 3.3㎡당 약 190만원에서 270만원 수준이며, 본건은 면적이 작지만 준공 연도가 가장 최신이라는 장점이 있습니다. 감정가 99,200,000원을 기준으로, 주변 시세 및 건물의 신축 연도를 고려할 때 97,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.