나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501512 [1] 인천광역시 부평구 일신동 101-16 일신홈타운 105동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동"송내고등학교"남측 인근에 위치하며, 아파트,다세대,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장,지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건물로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감 창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택입니다.

설비내역

난방설비,급배수설비,위생설비,주차장 등이 소재합니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, 다세대주택건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,상대보호구역(송내고등학교<기타사항은부천교육청에문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(송내고등학교<기타사항은부천교육청에문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501512 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 일신동 101-16 일신홈타운 105동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 95,000,000원

토지면적: 18.10㎡ (약 5.47평)

토지지분: 18.1㎡

건물면적: 34.47㎡ (약 10.43평)

건물지분: 34.47㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 일신동 "송내고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로서, 외벽은 드라이비트, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

토지는 대체로 세장형으로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역 및 절대보호구역(송내고등학교), 비행안전제2구역 및 제3구역(헬기), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2026년 2월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2026타경501512)입니다.

등기부상 을구 3번으로 2025년 2월 27일 주택임차권(권리자: 이소연, 권리금액: 83,000,000원)이 등기되었으나, 말소 예정으로 확인됩니다.

임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(이*)는 보증금 83,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2023년 2월 17일, 확정일자는 2023년 1월 26일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 3번 주택임차권 등기는 말소 처리될 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

본건 매각으로 인해 매수인이 인수해야 하는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

최근 2026년 7월에 거래된 주변 다세대주택 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

인천광역시 부평구 일신동 171-5번지 소재 1988년식 건물(화송주택 A동)의 전용면적 약 36.62㎡(약 11.08평) 물건이 77,000,000원에 거래되었습니다.

인천광역시 부평구 일신동 126-50번지 소재 2002년식 건물(동부아트빌)의 전용면적 약 55.38㎡(약 16.75평) 물건이 120,000,000원에 거래되었습니다.

인천광역시 부평구 일신동 122-35번지 소재 2002년식 건물(동원주택 1동)의 전용면적 약 50.45㎡(약 15.26평) 물건이 106,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 약 34.47㎡(약 10.43평)으로, 최근 거래 사례 중 가장 작은 면적에 해당합니다.

최근 거래된 2002년식 유사 건물의 경우, 1㎡당 약 210만원 ~ 217만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

이를 본건 면적에 대입 시, 약 73,500,000원 ~ 74,700,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

감정가는 95,000,000원으로, 비교 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

건축 연도는 2002년식으로 최근 거래 사례와 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

본건은 "송내고등학교" 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

난방설비, 급배수 및 위생설비, 주차장 등의 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

교통망으로는 인근 버스정류장과 지하철역을 통해 시내외 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항: 등기부상 주택임차권이 존재했으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 및 임차인의 대항력 없음으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 0원이며, 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 비행안전구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2026.8.25까지)에 해당하므로, 향후 건축 행위 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

본건의 전용면적(약 10.43평)이 최근 거래된 유사 건물(약 11.08평 ~ 16.75평)보다 작아, 이는 향후 가치 평가 시 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 일신동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

등기부상 복잡해 보였던 임차권 관련 권리 관계는 주택도시보증공사의 조치로 인해 매수인이 인수할 부담이 없는 상태입니다.

다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으며, 건물의 전용면적이 비교 사례에 비해 작은 점은 향후 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

토지이용계획상의 일부 제한사항도 확인되므로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 관련 임차권 및 대출 채권이 매각으로 인해 말소될 예정으로, 권리 관계가 명확히 정리되는 물건입니다.

인수 보증금이 0원이므로 추가적인 금전적 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

감정가 대비 실거래가 분석 시, 보수적인 접근을 통해 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황 변화에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원이나, 인근 최근 실거래 사례 분석 결과, 본건의 면적(약 10.43평)과 건축 연도(2002년식)를 고려할 때 1㎡당 약 210만~217만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

이를 기준으로 본건의 적정 시세는 약 73,500,000원 ~ 74,700,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 경매 물건 특성상 유찰 가능성, 경쟁 입찰 상황, 그리고 HUG 채권 회수 의지 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금이 0원이고 권리 관계가 명확히 정리되는 점, 그리고 비교적 최신 건물 연식임을 감안할 때, 감정가의 약 80% ~ 85% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 85,000,000원 사이로 제안합니다. (보수적으로 80,000,000원 선에서 시작하여 경쟁 상황에 따라 상향 조절하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.