나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501560 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 286-5 앙상블2차 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 동류형의 오피스텔 및 근린상가 등이 혼재하는 상업지역으로서 인근에 근린상가 및 음식점, 유흥시설, 숙박시설 등이 소재하며 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철철역이 소재하는 등 전반 적인 교통여건은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건중 13층 1302호로서, 외벽: 외장석재 마감. 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생시설 및 급.배수시설, 승강기, 도시가스시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 토지로서 앙상블2차 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 30m, 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미 고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501560 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 286-5 앙상블2차 13층1302호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 98,000,000 원

* 토지 면적: 8.09 ㎡ (약 2.45 평)

* 건물 면적: 53.92 ㎡ (약 16.31 평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 서울보증보험 (SGI)

* 건축 연도: 2010년

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 "주안역" 남서측 인근

* 주변 환경: 동류형 오피스텔 및 근린상가가 혼재하는 상업지역. 근린상가, 음식점, 유흥시설, 숙박시설 등이 소재하며 주거용 오피스텔로 이용 중. 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(주안역)이 소재하여 전반적인 교통 여건이 편리한 편임.

* 토지 현황: 2필 일단의 세장형 토지로서 앙상블2차 건부지로 이용 중.

* 인접 도로: 본건 북측으로 폭 약 30m, 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정 (2026타경501560, 채권자: 서울보증보험, 2026.02.23)

* 총 채권액: 약 114,041,369 원 (경매 채권액 기준)

* 인수되는 권리: 없음. 물건명세서상 서울보증보험(SGI)의 주택임차권(을구 8번, 보증금 110,000,000원) 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됨. 인수 보증금은 0원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 110,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2023-03-31

* 확정일자: 2023-03-10

* 대항력: 없음

* 비고: SGI의 말소 동의 확약서 제출로 인해 해당 임차보증금은 낙찰자가 인수할 부담이 없음.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주안역 역세권에 위치한 상업지역으로, 오피스텔 및 근린상가가 밀집하여 풍부한 유동인구를 자랑함.

* 업종 현황: 주변에 음식점, 유흥시설, 숙박시설 등 다양한 상업시설이 소재하여 상권이 활성화되어 있음.

* 경쟁 환경: 유사 오피스텔 및 상가 시설이 다수 존재하지만, 주안역이라는 핵심 입지 조건으로 인해 경쟁력 확보 가능.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 주안역을 중심으로 상업 시설, 금융 기관, 병원, 관공서 등 편의시설 접근성이 매우 우수함.

* 교통망: 지하철 1호선 주안역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 높으며, 현재 주거용으로 이용 중이라는 점에서 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 공동담보: 본건이 공동담보로 묶여 있거나 SGI 관련 조건 변경이 있었던 점은 권리 관계의 복잡성을 시사함.

* 임차권 승계 관련: SGI의 임차권 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 최종 말소 여부에 대한 철저한 확인이 필요함. (본 보고서에서는 인수 부담이 없는 것으로 간주하여 분석함)

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 거래 시 허가 절차가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 핵심 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 감정가는 최근 실거래 사례와 비교했을 때 시장 가격 수준에 부합하거나 약간 상회하는 것으로 판단됩니다. 권리 분석 결과, 인수되는 보증금 부채가 없어 명확한 권리 확보가 가능할 것으로 예상되나, SGI의 임차권 말소 동의 확약서의 최종 효력 확인은 필수적입니다. 현재 주거용으로 사용 중이며, 상업지역 내 위치를 고려할 때 향후 임대 수익 창출 또한 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 주안역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 유동인구가 많고 접근성이 매우 뛰어남.

* 편리한 생활 환경: 역 주변 상업시설, 금융, 의료 등 각종 편의시설 이용이 용이함.

* 주거 및 임대 수익 잠재력: 현재 주거용으로 이용 중이며, 향후 임대 수익을 위한 투자 가치 보유.

* 명확한 권리 관계: 인수 부담이 되는 주요 권리가 없어 명확하고 안전한 권리 확보 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 10월, 51.96㎡ (약 15.72평), 6층: 93,000,000 원

* 2025년 10월, 53.92㎡ (약 16.31평), 12층: 95,000,000 원

* 2025년 12월, 53.92㎡ (약 16.31평), 5층: 94,000,000 원

* 평균 매매가 (53.92㎡ 기준 환산): 약 94,000,000 원 ~ 95,000,000 원

* 감정가: 98,000,000 원

* 종합 분석: 최근 실거래가 및 감정가, 그리고 인수되는 보증금 부채가 없다는 점을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 예상 입찰가: 96,000,000 원 ~ 98,000,000 원

*주의: 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황, 입찰 참여자 수, 본 물건에 대한 추가적인 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, SGI의 임차권 말소 동의 확약서의 법적 효력에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 본 지역 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.