나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501566 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1283-11 나동 1층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '학익여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 소형차량 출입 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물내의 제1층 제201호로서, (사용승인 : 1988.05.18) 외벽 : 연와조 치장쌓기. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 3~4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501566 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1283-11 나동 1층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 66,000,000원

* 토지면적: 25.25㎡ (약 7.64평)

* 토지지분: 25.25㎡ (약 7.64평)

* 건물면적: 30.72㎡ (약 9.30평)

* 건물지분: 30.72㎡ (약 9.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '학익여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건이 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 소형차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조: 본건은 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 건물 내 제1층 제201호로서, 사용승인일자는 1988년 5월 18일입니다. 외벽은 연와조 치장쌓기, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알미늄 샷시로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 토지는 세장형으로 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 로폭 약 3~4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정(2026타경501566) 등기부채권 총액은 85,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 본 매각 절차로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 을구 순위 11번 주택임차권 등기(이현경, 85,000,000원)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다. 다만, '별도등기'에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이현경)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-12

* 확정일자: 2021-10-20

* 배당신고일자: 2024-01-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 은 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸될 것으로 예상되므로, 보증금 85,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 11번 주택임차권: 접수일자 2024-01-05, 권리자 이현경, 권리금액 85,000,000원. 전입 2021-11-12, 확정 2021-10-20. 말소 예정.

* 갑구 15번 강제경매: 접수일자 2026-02-24, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 85,000,000원. 본 건의 말소기준권리입니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-05-15

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 11번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨) - 이 내용은 등기부상 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서상 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 특이사항으로서 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 위치한 인천 미추홀구 주안동 일대는 다양한 형태의 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 시세 동향: 최근 2026년 5월에 거래된 유사 다세대주택(약 43~44㎡, 13.1~13.5평)의 경우 8,200만원에서 12,200만원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 이보다 면적이 작은 30.72㎡(약 9.3평)이며, 건축 연식도 1988년으로 비교적 오래되었음을 감안할 때, 감정가 6,600만원은 주변 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 비교 사례들의 건축 연도가 본건보다 최신이라는 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '학익여자고등학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리하며, 소형 차량의 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 노후화: 1988년 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 별도등기: '별도등기' 표기는 등기부등본에 명확히 기재되지 않은 별도의 권리 관계가 존재할 수 있음을 시사합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생이나 권리 관계의 복잡성을 초래할 수 있으므로, 경매 진행 전 해당 내용에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 토지이용계획상의 제한: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 일반적인 규제사항 외에 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)으로 지정되어 있어, 매수인의 자격(예: 외국인)에 따라 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재한 다세대주택으로, 학익여자고등학교 인근의 우수한 입지와 편리한 교통망을 강점으로 가지고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 감정가 또한 현재 시장 상황을 고려했을 때 경쟁력 있는 수준입니다. 그러나 1988년식의 노후화된 건물이라는 점과 '별도등기'로 인한 불확실성은 주요 리스크 요인으로, 투자 결정 전 반드시 상세한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 보증금 미인수: 임차인에게 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 예상 투자 비용을 명확히 산정할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 면적 및 건물 연식 대비 감정가가 시세 수준에서 경쟁력을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변 공동주택 및 근린생활시설의 분포로 인해 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 경매: 채권자가 주택도시보증공사로, 경매 절차가 비교적 명확하게 진행될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 66,000,000원입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 주변 시세 및 건물의 노후도, 그리고 '별도등기'의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 입찰 희망가는 감정가 수준인 66,000,000원에서 시작하여, '별도등기' 관련 리스크 요인을 충분히 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재 정보만으로는 100% ~ 110% 수준 (약 6,600만원 ~ 7,260만원) 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.