나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501574 [1] 인천광역시 부평구 부평동 449-4 하임힐 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층중 12층 1203호로서 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 업무시설 및 공동주택건물부지로 인접도로와 등고, 평탄함.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 포장도로에 접하여 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>으로 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501574 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 449-4 하임힐 12층1203호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 194,000,000원

* 토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

* 건물면적: 58.21㎡ (약 17.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 물건 개요

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 하임힐 오피스텔 12층 1203호입니다. 토지 면적은 7.89㎡ (약 2.39평), 건물 면적은 58.21㎡ (약 17.61평)입니다. 본 건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 기재되어 있습니다.

1.2. 감정평가 요약

건물은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 12층에 해당합니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다. 위생, 개별난방, 자동화재탐지, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 사다리형으로 업무시설 및 공동주택 건물 부지로 이용 중이며, 남동측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있어 차량 출입이 용이합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 갖추고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통여건

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한 토지거래 계약에 관한 허가구역에 해당하나, 경매 매각으로 인해 취득 시 별도의 허가 절차가 요구되지 않을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기 기록이 있으며, 여러 차례의 소유권 이전과 가압류, 압류, 강제경매 등 다양한 권리 변동이 존재했습니다. 말소기준권리는 2024년 11월 25일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인으로 주택도시보증공사(박용수)가 있으며, 보증금 200,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 2022년 10월 20일, 확정일자 2022년 9월 27일로 기록되어 있습니다. 그러나 등기부상 을구 5번 순위 주택임차권은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 물건명세서 상에서도 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 권리로 확인됩니다. 따라서 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리관계 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 5번의 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 즉, 낙찰자는 인수해야 할 별도의 임차 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근은 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "굴다리오거리" 인근이라는 지리적 이점은 상업 활동에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 특성

오피스텔의 특성상 주변 직장인 및 1인 가구의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 근린생활시설이 발달한 지역이므로 배후 수요 또한 일정 수준 확보될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 편의시설

본 오피스텔은 위생 설비, 개별난방 설비, 자동화재탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 생활편의시설

주변에 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리하여 타 지역으로의 이동도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 특이사항

HUG 인수조건 변경이라는 사항이 기재되어 있으나, 권리분석 결과 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 HUG가 채권자로서 임차인의 권리를 정리하는 과정으로 보입니다.

6.2. 이용 제한 사항

토지가 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래 계약 허가구역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위 등에 제한으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심 상권 인근에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 복잡하게 보일 수 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리적 부담이 적습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 매각 후 모든 부담이 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 부평구의 중심지 인근에 위치하여 직장인 및 1인 가구 대상의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* HUG 보증 물건: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여한 경매 물건으로, 일반적으로 자산 가치에 대한 일정 부분 검증이 이루어졌다고 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적(58.21㎡)의 11층 매물이 2026년 2월 20일에 185,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 더 넓은 면적(65.93㎡)의 12층 매물이 2026년 1월 5일에 200,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 58.21㎡ 면적에 12층이라는 점에서, 11층 매물보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 감정가는 194,000,000원입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 기준으로 약 193,000,000원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 반영한 예상가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.