나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501565 [1] 인천광역시 부평구 부평동 119-1 에버그린 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.03.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 (평슬라브)지붕 지상10층 내 제5층 제504호로서, 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기, 기계식 주차장 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501565 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 119-1 에버그린 5층504호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 210,000,000원

* 토지 면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

* 건물 면적: 69.93㎡ (약 21.16평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

(제공된 정보 내 상세 기술 어려움)

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 10월 17일 남동세무서장의 압류 (등기부 갑9)

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 216,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 19일

* 확정일자: 2020년 5월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 특이사항 있음.

주의: 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 인수조건 변경 관련 내용을 사전에 확인하는 것이 필수적입니다. 현재 파악된 바로는 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서에 의하면 을구 5번 주택임차권등기가 말소되지 않는 권리로 기재되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

3.4. 등기부요약

* 소유권보존: 2012-12-17 (한영숙 외 2명)

* 공유자전원지분전부이전: 2013-02-13 (전옥순)

* 소유권이전: 2019-03-26 (주석근)

* 주택임차권: 2024-08-09 (김성은, 206,000,000원, 말소)

* 소유권이전: 2020-07-20 (김은규)

* 압류: 2023-10-17 (남동세무서장, 말소기준권리)

* 압류: 2025-02-26 (서울특별시, 말소)

* 강제경매: 2026-02-25 (주택도시보증공사, 216,000,000원, 말소)

* 압류: 2026-03-05 (국민건강보험공단, 말소)

* 등기부채권 총액: 206,000,000원

4. 상권분석

4.1. 인근 시세

본 건과 동일한 건물인 '에버그린'의 2층(전용면적 68.52㎡)이 2024년 5월 13일에 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가(210,000,000원)보다 약 14% 낮은 수준입니다.

4.2. 지역 특성

인천광역시 부평구 부평동 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 상업 시설이 복합적으로 분포하며, 유동인구가 많고 상권이 발달된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

남동측 인근에 부평중학교가 소재하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

반경 내에 다수의 상업시설, 편의점, 마트 등이 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.3. 교통시설

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

5.4. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적인 영향이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로도 등재되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 경매 진행 및 낙찰 후 인수 과정에서 추가적인 확인이 필요한 사항입니다.

6.2. 대항력 없는 임차인

비록 대항력은 없으나, 임차인의 보증금액이 상당히 높은 편입니다. (216,000,000원) 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 관련 절차 및 마무리에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.3. 건축물 상태

건축물대장상 건물 사용승인일이 2012년으로, 준공 후 약 14년이 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 준수한 입지

부평구 중심부라는 우수한 입지조건을 갖추고 있어, 생활 편의시설 및 교통 이용이 편리합니다.

7.2. 실거래가 반영

동일 건물 내 유사 면적의 실거래가가 존재하여 시세 예측 및 투자 판단에 기준이 됩니다.

7.3. 감정가 대비 시세 차익 기대

최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 동일 건물 내에서의 최근 실거래 사례를 통해 시세 파악이 용이하며, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 채권자이자 임차인으로 파악되는 주택도시보증공사의 'HUG 인수조건 변경' 사항에 대한 사전 면밀한 조사와 확인이 반드시 필요하며, 이를 통해 잠재적 리스크를 해소하고 안정적인 투자를 진행할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원이지만, 동일 건물 내 최근 실거래가(2024년 5월, 180,000,000원) 및 인수되는 채무가 없는 점을 고려할 때, 보수적으로 188,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이 예상가는 시장 상황 및 경매 진행 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.