나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501570 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 8층810호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제8층 제810호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

현재 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 세장형 토지로서, 현재 '베스티움' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]) [이하공란], 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>[이하공란], 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)[이하공란]

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501570 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 8층810호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 6.28㎡ (약 1.90평)

* 토지지분: 6.279㎡ (약 1.90평)

* 건물면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

* 건물지분: 19.315㎡ (약 5.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주

* 건축년도: 2012년

* 총 층수: 15층

* 해당 층수: 8층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건물명: 베스티움

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘주안역’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(주안역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 남측으로 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본 건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 물건입니다.

* 말소기준권리는 2026년 2월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑구 5번)입니다.

* 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 81,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 20일

* 확정일자: 2022년 5월 24일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 집합건물 등기부상 을구 3번의 주택임차권(조 , 81,000,000원)이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 81,000,000원

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변에 유동인구가 많은 주안역 역세권에 위치하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 주안역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어 학교 등 교육 시설이 인근에 있음을 시사합니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 주거용 건물이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차 또는 인수 후 활용 계획에 영향을 줄 수 있으므로, 해당 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에관한허가구역: 본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등이 토지를 취득할 경우 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 비록 HUG가 임차인으로 등재되어 있으나, 추가적인 임차인이나 점유 관계가 없을지 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 존재하는지에 대한 직접적인 언급이 없습니다. 외부 지도 서비스 등 별도의 조사를 통해 확인이 필요하나, 본 보고서 작성 시점에는 해당 정보를 반영하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물은 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 높게 책정된 점이 특이하며, HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 여부는 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역이라는 주요 교통 허브에 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 오피스텔은 수요가 안정적입니다.

* 안정적인 권리관계: 말소되는 권리만 있어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 2026년 1월 및 5월 거래 사례를 분석한 결과, 동일 건물(베스티움)의 전용면적 19.315㎡ 오피스텔이 39,000,000원에서 40,280,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 본 건은 8층에 위치하며, 이는 최근 거래된 5층 및 7층보다 약간 높은 층이므로, 현 시세 기준으로 볼 때 약 41,000,000원에서 43,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* 하지만 감정가는 84,000,000원으로, 최근 시세와 큰 차이를 보입니다. 이는 감정 시점의 가치와 현재 시장 가치 간의 괴리가 크거나, HUG의 채권 회수 의지가 반영되었을 가능성을 시사합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 시장 가격에 기반해야 합니다.

* 따라서, 시세 분석에 따른 예상 입찰가는 42,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우, HUG 또는 채권자의 입찰 참여 여부나 다른 잠재적 변수를 고려해야 할 수도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.