나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501573 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 70-12 필하우스2 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석바위사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 '석바위시장 역')이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 2층 203호로서 (사용승인일: 2010.04.23) 외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V, 옥외기계식주차설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08),방화지구(2022-06-13),가축사육제한구역(인천광역시 미추 홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]),과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아 파트,연립,다세대, 지정기간:2025.~8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501573 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 70-12 필하우스2 2층203호

용도: 오피스텔

감정가: 130,000,000원

토지면적: 17.33㎡ (약 5.24평)

건물면적: 65.06㎡ (약 19.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2010년 4월 23일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석바위사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건 주변으로는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통:

* 차량 접근이 가능하며, 본건 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 '석바위시장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경501573)이며, 접수일자는 2026년 2월 24일입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (채권자: 김상용, 금액: 164,000,000원)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태이므로 추가 확인이 필요합니다.

* 그 외 소유권 이전, 근저당, 압류 등 말소기준권리보다 선순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계가 0원으로, 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: P

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-04

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 164,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-20

* 확정일자: 2022-10-13

* 배당신고일자: 2025-01-07

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 매각으로 소멸 예정입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 건은 추가적인 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 오피스텔의 주거 및 업무 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 석바위시장역 인근으로 교통이 편리하여 유동인구 및 접근성이 양호하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천 지하철 2호선 석바위시장역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 인근 상업 지구 내 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 (P ): 보증금이 0원이지만 대항력이 존재하여, 향후 예상치 못한 부담이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사실관계 확인이 요구됩니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사와 관련된 조건 변경 내용이 구체적으로 어떤 영향을 미치는지, 임차인과의 관계에서 잠재적 위험 요소는 없는지 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 매각 또는 전매 시 제한을 받을 수 있습니다. (지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 생활 환경이 좋습니다. 2010년에 사용승인된 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 감정가 및 최근 실거래가가 1억 3천만원 수준으로 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 HUG 인수조건 변경 사항은 인수 시 예상치 못한 부담을 초래할 수 있는 주요 리스크 요인이므로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 사실관계를 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 2호선 석바위시장역 도보 이용 가능 거리로 뛰어난 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

안정적인 시세: 감정가와 최근 실거래가가 1억 3천만원으로 유사하게 형성되어 있어 시세 변동성이 낮을 것으로 예상됩니다.

주변 개발 잠재력: 인천 미추홀구 일대의 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 130,000,000원이며, 최근 매매 실거래가 역시 130,000,000원으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(P , 보증금 0원)의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 복합적인 권리 관계는 투자 결정에 신중한 고려를 요합니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 기준으로 하되, 권리 관계의 불확실성을 감안하여 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통한 정확한 임차인 현황 파악 및 법률 전문가의 자문을 반드시 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.