나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501571 [1] 인천광역시 서구 연희동 747-4 정원베스트빌 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동소재 인천디자인고등학교 남동측 인근에 위치하며 주위로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(서구청역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호로서 외벽:드라이비트 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희1·2지구) , 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경501571 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 연희동 747-4, 정원베스트빌 비동 3층 302호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 195,000,000원이며, 토지면적은 47.25㎡ (약 14.29평), 건물면적은 75.18㎡ (약 22.75평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 연희동에 소재하며, 인천디자인고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 자루형의 토지를 다세대주택 건물 부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 포장도로에 접해 있으며, 차량 출입이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리한 입지로, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 전철역(서구청역)이 소재합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 20일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

주택임차권 (을구 5번)은 2024년 2월 28일 접수되었으며, 말소기준권리보다 후순위입니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인은 주택도시보증공사(HUG)이며 보증금은 200,000,000원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2022년 2월 9일이나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없습니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 연희동 일대는 주거지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 상권을 형성하고 있습니다.

인천디자인고등학교와 같은 교육 시설이 인접해 있으며, 서구청역이 근거리에 위치하여 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변에 다양한 편의시설이 분포하고 있어 거주민들의 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

인천디자인고등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

또한, 주변에 근린생활시설이 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통망으로는 버스정류장이 가까이 있고, 서구청역을 통해 인천 시내 및 수도권으로의 접근성이 좋습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 1월에 거래된 유사 면적(약 17.4평)의 경우 약 1억 5천만원 (평당 약 862만원), 약 15.8평의 경우 약 1억 3천1백만원 (평당 약 829만원) 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등이 주택용도 취득 시에만 해당하며, 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 내국인에게는 별도의 허가 절차가 요구되지 않습니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

'선순위임차권'에 대한 언급이 있으나, 권리분석 결과 대항력이 없으며 말소 예정임을 확인하였습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 입지입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다. 임차권 관련 인수 부담이 없는 점도 긍정적입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정(외국인 취득 시) 및 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항에 대한 추가적인 사전 조사 및 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

서구청역 인근으로 교통이 편리하여 거주 편의성이 높습니다.

최근 주변 실거래가 대비 감정가 수준을 고려하여 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 195,000,000원

최근 매매 사례 분석:

- 2026년 1월, 57.54㎡ (약 17.4평) 거래가 150,000,000원 (평당 약 862만원)

- 2026년 1월, 52.39㎡ (약 15.8평) 거래가 131,000,000원 (평당 약 829만원)

(참고: 2026년 1월 59.38㎡ 거래가 6,600만원은 면적 대비 현저히 낮아 특이 거래로 간주하여 분석에서 제외하였습니다.)

유사 면적(약 22.75평) 기준, 평당 시세를 약 845만원으로 산정 시, 본건의 시세는 약 192,333,750원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 195,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

인수할 권리 부담이 없고, 토지거래허가구역(외국인 취득 시) 등의 제한사항은 있으나 내국인에게 직접적인 영향은 적습니다. 'HUG 인수조건 변경' 등 추가 확인 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가(195,000,000원) ~ 감정가 105% (204,750,000원)

본건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.