나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501569 [1] 인천광역시 계양구 작전동 634-9 코쿠닝78 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "인천작동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 4층 404호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501569 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 634-9 코쿠닝78 4층404호

물건 종류: 오피스텔

감정가: 2억 5700만 원

토지 면적: 22.67㎡ (약 6.86평)

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 건물 개요

건물명: 코쿠닝78

총 층수: 지하 1층, 지상 14층

구조: 철근콘크리트구조

주용도: 업무시설 (오피스텔)

총 연면적: 9335.125㎡

사용승인일: 2019년 08월 01일

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "인천작동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역임.

교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통시됨.

도로 상태: 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로 구역별 최고 높이 제한 지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25.)

3. 권리분석

권리 요약: 소유권 보존 등기 후 공유자 지분 이전, HUG 임차권, 다수의 압류 및 본건 강제경매 개시 등기(갑5, 채권자 주택도시보증공사)가 존재함.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구 10번 주택임차권(최성배, 보증금 274,000,000원)은 말소 예정이며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보임. 또한, 갑구 3, 4, 6번의 압류 등기 및 갑구 5번의 본건 강제경매 개시 등기 또한 매각으로 소멸됨.

인수되는 권리: 현 시점에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, HUG의 인수 조건 변경 및 관련 사항은 추가 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 최 , 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 274,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-16

* 확정일자: 2022-08-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 전액에 대해 대항력이 없는 것으로 확인됨. 인수 보증금은 0원임.

4. 상권분석

본건이 위치한 작전동 일대는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있음.

인천 작동초등학교 인근에 위치하여 지역 주민들의 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

소규모 공장 등이 혼재되어 있어 일부 산업 활동도 이루어지는 지역임.

5. 생활정보

주변 시설: 인천작동초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있음. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 소재함.

혐오시설 유무: 인근 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. (단, 소규모 공장 등이 혼재)

6. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건 변경: HUG 인수 조건 변경이라는 특이사항은 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사하므로, 해당 내용에 대한 정확한 파악이 필요함.

채권 총액 대비 감정가: 등기부채권 총액(274,000,000원)이 감정가(257,000,000원)보다 높게 형성되어 있어, 경매 낙찰가가 감정가를 상회하거나, 채권 회수에 영향을 미칠 가능성이 있음.

임대 관계 미상: 특정 호실의 임대 관계가 미상이라고 명시되어 있어, 추후 명도 시 추가적인 협상이나 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 계양구 작전동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확함.

다만, HUG 인수 조건 변경 및 채권 총액 대비 감정가 등을 고려할 때, 투자 결정 전 면밀한 현장 조사와 추가적인 권리 분석이 요구됨.

8. 투자 포인트

매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 권리 분석이 비교적 용이함.

인천 작동초등학교 인근의 입지로, 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 대략 2억 6천만 원 ~ 2억 8천만 원 수준으로 파악됨.

채권 총액 및 HUG 인수 조건 변경 등의 변수를 고려하여, 보수적인 접근이 필요함.

초기 예상 입찰가는 감정가 수준인 2억 5천 7백만 원을 기준으로 하되, 시세 및 현장 조사를 통해 2억 5천만 원 ~ 2억 7천만 원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것이 바람직함.

본 보고서에서는 2억 5천 5백만 원을 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.