나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501532 [1] 인천광역시 계양구 동양동 614-5 힐타운 시동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "동양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차선의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역 (인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501532 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 614-5 힐타운 시동 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 146,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.71㎡ (약 9.90평)

토지지분: 32.7065㎡

건물면적: 44.07㎡ (약 13.33평)

건물지분: 44.07㎡

1.3. 건물 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 미상

바닥: 미상

창호: 샤시창호

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등 구비

1.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중

인접 도로상태: 북동측으로 왕복 2차선의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "동양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기가 경료되어 있으며, 2026년 2월 23일 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경501532)이 말소기준권리입니다.

* 을구 5번 순위 주택임차권(송정숙)은 금액 130,000,000원이었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 130,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(송정숙)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-07

* 확정일자: 2022-10-17

* 배당신고일자: 2024-11-13

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦어 대항력 없음)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소 예정.

3.3. 권리 분석 종합

* 본 물건은 HUG(주택도시보증공사)에서 신청한 강제경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없습니다.

* 주택임차권이 등기되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 따라서, 경락 후 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 44~48㎡)의 다세대주택이 2025년 12월경 1억 2,200만원에서 1억 3,300만원 사이에 거래되었습니다.

* 4층에 위치한 54.65㎡ 면적의 주택이 2026년 7월 1억 550만원에 거래된 사례도 있습니다.

* 본건의 감정가는 1억 4,600만원으로, 주변 시세 대비 적정하거나 다소 높은 편으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

* 주변에 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 동양중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 상가 및 마트 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 동양중학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 인천북부교육지원청 관할 구역으로 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25)으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택 용도 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. (지정 기간 만료 여부 확인 필요)

* 장애물제한표면구역(공항시설법)에 포함되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

* 건축 연도가 2008~2009년경으로 추정되는 주변 건물들과 유사하게, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있어, HUG 관련 사항을 정확히 확인해야 합니다. (단, 본 건은 HUG가 채권자로서 강제경매를 신청한 경우이므로, 인수 조건이 명확하지 않을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 도시형생활주택으로, 접근성 및 주변 주거 환경은 양호한 편입니다. 감정가는 1억 4,600만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적의 실거래가격을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 권리관계는 명확하며, HUG의 말소 동의로 인해 인수할 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지 이용 제한 및 건물 노후화 가능성을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 예상 입찰가 산정에 부담이 적습니다.

* 주거지로서의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 146,000,000원

* 주변 유사 면적 실거래가: 122,000,000원 ~ 133,000,000원

* 본 건 건물 면적(44.07㎡) 및 4층 위치 고려 시, 실거래가격을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* HUG 채권자의 경매 특성상, 일정 수준 이하의 입찰가는 유찰될 가능성이 있습니다.

* 인수 부담금이 없는 점을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준 또는 주변 시세 상단인 125,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 본 물건의 적정 입찰가는 130,000,000원 내외로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.