나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501536 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1136-3 1동 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 사무소, 상가 등이 혼재하는 상업지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철(인천시청역)이 위치하여 대중 교통 여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건 내 3층 306호로서, (사용승인일 : 2017.07.26) 외벽 : 인조대리석 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감 창호 : 하이섀시 등 임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화설비, 개별난방설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 2필1단의 부정형 토지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활 시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측 및 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1)1136-3토지 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), (2)1136-4토지 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 미상임 (2)기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501536 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1136-3 1동 3층306호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2017년 07월 26일

감정가: 143,000,000원

건물면적: 43.00㎡ (약 12.99평)

토지면적: 8.03㎡ (약 2.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 사무소, 상가 등이 혼재하는 상업지대로서 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(인천시청역)이 위치하여 대중교통 여건은 보통인 편임.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 3층 306호로, 외벽은 인조대리석 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배 및 타일, 창호는 하이섀시 등으로 마감되었음. 공부상 오피스텔로 이용 중임.

2.4. 토지 및 인접 도로

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 1단의 부정형 토지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활 시설의 건부지로 이용 중임. 본건 토지는 서측 및 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 우리금융캐피탈의 가압류 (접수일자: 2024-07-30, 갑5)

* 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 강제경매 개시결정 (접수일자: 2026-02-23, 갑9, 채권자: 주택도시보증공사, 금액: 171,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김태우)

* 보증금: 171,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-28, 확정일자: 2022-03-28, 배당신고일자: 2024-05-21

* 대항력: 없음

* 참고사항: 집합건물 등기부요약상 '을구 5번 주택임차권'은 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서(작성일: 2026-05-11)에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)"라고 기재되어 있습니다. 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 확인되었고, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 명시적인 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 해당 내용에 대한 최종적인 법원 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 분석 종합

모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서에 기재된 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 언급과 HUG 인수조건 변경 등 특수물건정보는 입찰 전 반드시 추가적인 확인 및 법원 문의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건이 위치한 구월동 일대는 인천광역시청을 중심으로 다양한 행정기관, 금융기관, 대기업 사옥 및 다수의 오피스텔, 상가, 병원 등이 밀집한 핵심 상업 및 업무지구입니다. 특히 인천시청역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 풍부하며 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 개발 계획

본건 토지는 '구월업무지구'로 지정된 지구단위계획구역 내에 위치하고 있어, 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

인천시청역(지하철)과 다수의 버스 노선을 통해 시내외 접근성이 우수하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망과의 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인천광역시청, 롯데백화점, 신세계백화점, 이마트, 뉴코아아울렛 등 대형 쇼핑 시설과 관공서, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 풍부하게 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 편리합니다.

5.3. 교육 환경

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으며, 이는 상대보호구역에 해당하는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 공동담보

"HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보"와 같은 특수물건정보는 해당 물건의 낙찰 후 인수 조건이나 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 상세한 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인 현황에 포함된 복합적인 상황은 추가적인 조사가 요구됩니다.

6.2. 권리관계 불확실성

등기부상으로는 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 관련 내용은 최종적인 낙찰자의 인수 여부에 대한 불확실성을 내포하고 있습니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부 등은 법원에 문의하여 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 지역 환경 (쓰레기 무단 투기 등)

인천시 구월동 로데오거리 등 번화가 일부 지역에서 밤낮으로 쓰레기 무단 투기 및 악취 문제가 발생하고 있다는 보도가 있습니다. 이는 본건 물건 자체의 직접적인 문제는 아닐 수 있으나, 해당 지역의 전반적인 생활 환경 및 주거 만족도에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근 핵심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통, 편의시설, 업무 환경 등 입지 조건이 매우 우수합니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보 및 권리분석 상의 불확실성 등 특수 물건 정보가 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 철저히 분석하고 법원에 확인하는 과정이 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 분석한다면, 우량 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천시청역 역세권, 인천 남부 지역의 행정 및 상업 중심지에 위치.

* 잘 갖춰진 인프라: 백화점, 쇼핑몰, 관공서, 병원 등 생활 편의시설 인접.

* 구월업무지구 내 위치: 지구단위계획구역 지정으로 지역 개발 및 가치 상승 기대.

* 실거주 및 임대 수익용 적합: 오피스텔 수요가 높은 지역으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(41.91㎡)의 오피스텔이 2025년 6월 22일에 14,500만원에 직거래되었습니다. [cite: JSON analysis] 이는 본건의 감정가(143,000,000원)와 유사한 수준이며, 해당 지역의 오피스텔 시세가 14,500만원 내외로 형성되어 있음을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 143,000,000원

* 최근 시세: 145,000,000원 (2025.06.22 거래 기준)

* 인수 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 기준)

* 권리 분석 리스크: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 물건명세서 상 불확실한 권리 등은 입찰가 산정 시 보수적인 접근을 요구합니다.

위 내용을 종합적으로 고려하여, 감정가 및 최근 시세를 기준으로 보수적인 접근을 통해 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.