나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501528 [1] 인천광역시 서구 연희동 709 두호앤시티 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '아시아드경기장역(지하철 인천2호선)' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 '아시아드경기장역(지하철 인 천2호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕으로 5층 건물 내 제2층 제201호로서 (사용승인일: 20 16.09.22.) - 외 벽 : 인조석 타일 붙임 마감 등, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택[도시형생활주택(단지형연립주택)] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05- 20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약 에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경501528 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 연희동 709 두호앤시티 2층 201호

1.3. 용도

연립주택 (도시형생활주택 단지형연립)

1.4. 감정가

156,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 30.35㎡ (약 9.18평)

* 토지 지분: 30.35㎡ (약 9.18평)

* 건물면적: 49.95㎡ (약 15.10평)

* 건물 지분: 49.949㎡ (약 15.10평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 건물 사용승인일

2016년 09월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '아시아드경기장역(지하철 인천2호선)' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천2호선 '아시아드경기장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트 구조 철근콘크리트 평지붕의 5층 건물 중 제2층 제201호입니다.

* 외벽은 인조석 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

2.4. 토지 이용 상태

* 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택 단지형연립주택)의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

* 본건 서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

* 토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 비외국인 매수자에게는 직접적인 제한이 없을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 압류(화성시, 2026.01.14. 접수)

3.2. 주요 등기사항

* 본 경매의 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 집합건물 등기부상 을구 1번 순위 주택임차권 등기(도찬수, 보증금 210,000,000원)가 있으나, 매각으로 소멸될 예정입니다. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출)

* 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 신청으로 진행 중입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (도 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-02

* 확정일자: 2022-03-24

* 배당신고일자: 2024-06-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (경매 절차상 소멸 예정)

3.4. 총 등기부채권액

* 210,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본건은 아파트 단지보다는 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 주거 지역에 위치합니다.

* 주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 매매 동향

* 최근 2026년 1월 기준, 인근 연희동 다세대주택 매매 사례를 보면 약 13,100만원(52.39㎡)에서 15,000만원(57.54㎡) 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

* 본건의 전용면적 49.95㎡를 고려할 때, 최근 시세는 약 12,500만원 ~ 13,000만원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 지하철 2호선 아시아드경기장역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 주거지로서 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학원 등)은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

* 인근 주택가에 위치하므로 초, 중, 고등학교가 분포할 가능성이 높습니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 의료시설

* 종합병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본건 소재지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 재매각 시 외국인 취득에 제한이 따를 수 있습니다. (2026년 8월 25일까지)

6.2. HUG 인수조건 변경

* HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이는 향후 인수 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 주변 지역 개발 및 환경

* 인천 서구 경서동 일대에 공공 열분해시설 설치 추진이 주민 반발 속에 진행 중이며, 이는 해당 지역 전반의 환경 문제 및 인식에 영향을 줄 수 있습니다. (본건과는 직접적인 거리상 관련은 적으나, 광역적 지역 환경 고려 사항)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 도시형생활주택(단지형연립)으로, 비교적 최근에 건축(2016년 사용승인)되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주거지로서 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 명도가 비교적 수월할 수 있으나, 감정가(156,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 125,000,000원 ~ 130,000,000원)가 낮아 시세 차익 확보에 신중한 접근이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 사항 등은 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

* 권리상 인수 부담이 없는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 156,000,000원이나, 최근 주변 시세는 약 125,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 감정가와 시세 간의 차이가 존재하므로, 시세 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 투자 전략이 될 수 있습니다.

* 본건의 잠재적 가치와 시장 상황을 고려하여, 130,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 감정가 대비 시세가 낮은 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.