나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60482 [1] 경기도 파주시 아동동 357-10 정원팰리스 103동 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2026.03.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 일련번호1 -(가)는 경기도 파주시 아동동 소재 " 경의중앙선 금촌역 " 남동측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설 등이 혼재되어있는 지역으로 주위 환경은 보통시됨

교통상황

대상물건 일련번호1-(가)까지 차량출입 가능하며, 인근에 경의중앙선 금촌역이 소재하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건 일련번호1-(가)는 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 내 제3층 제303호로서 (사용승인일: 2016-07-25) 외벽: 벽돌붙임 및 일부 타일붙임 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샤시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공동주택(방, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

대상물건 일련번호1-(가)는 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상부동산 북서측으로 약10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지<1,2> 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60482 (1)

소재지: 경기도 파주시 아동동 357-10, 정원팰리스 103동 3층303호

건물명: 정원팰리스

구분건물: 공동주택 (연립주택)

사용승인일: 2016년 07월 25일

1.2. 면적 및 가치

감정가: 226,000,000원

토지면적: 49.22㎡ (약 14.89평)

토지지분: 49.22㎡ (약 14.89평)

건물면적: 68.08㎡ (약 20.60평) (전용면적 기준)

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (말소기준권리: 부산지방법원 2024카단105636)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 경의중앙선 금촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행되어 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

경기도 파주시 아동동 소재로, 경의중앙선 금촌역 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자전원지분 이전 등의 권리 변동이 있었으며, 을구에는 주택임차권(김소라, 213,000,000원)이 등기되어 말소되지 않고 인수되는 권리로 명시되어 있습니다. 가압류 및 강제경매 개시결정 등기는 모두 말소 예정입니다.

등기부 채권 총액: 223,000,000원 (가압류 10,000,000원 + 강제경매 213,000,000원)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (김소라)

보증금: 213,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 05일

확정일자: 2021년 09월 14일

대항력: 있음 (선순위임차권)

비고: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리로, 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 조영주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 12월 04일

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 부산지방법원 2024카단105636 (주택도시보증공사 가압류)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 주택임차권 (김소라, 213,000,000원). 보증금 전액이 배당으로 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 아동동 일대는 공동주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 준공업 지역의 복합적인 성격을 띠고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주의 상권으로 파악됩니다.

4.2. 주변 시설

가까운 거리에 경의중앙선 금촌역이 있어 시내 접근이 용이하며, 버스 정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 공원, 학교, 마트 등 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상되나, 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

건물 자체에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 전기 설비와 승강기 시설을 갖추고 있습니다. 주변에 상업 및 편의시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 문화시설

인근에 금촌역이 소재하는 바, 파주시 내 학교 및 교육 시설로의 접근이 가능합니다. 구체적인 학교 배치나 문화 시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 보증금

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김소라의 보증금 213,000,000원입니다. 이 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하므로, 총 취득 비용이 매우 높아질 수 있습니다.

6.2. 기타 고려사항

토지거래계약허가구역 지정은 외국인 등 특정 매수자에게는 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 건물의 연식이 비교적 최신(2016년 준공)이지만, 장기적인 건물 유지보수 및 관리비 부담 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 짧고 역세권에 위치하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 2억 1천 3백만 원이라는 상당한 금액의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다. 이로 인해 실제 총 투자 비용이 물건의 현재 시장 가치를 초과할 가능성이 높으므로, 철저한 권리 분석과 함께 인수 보증금 부담 능력 및 향후 시세 상승 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2016년 준공)

* 경의중앙선 금촌역 인근 역세권 입지

* 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 향후 주거지로서의 가치 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 226,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금이 213,000,000원에 달합니다. '인수 보증금을 제외하고' 예상 입찰가를 산정할 경우, 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 산정할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 226,000,000원에서 인수 보증금 213,000,000원을 제외한 13,000,000원으로 산정됩니다.

단, 이는 순수 인수되는 '지분'에 대한 가격으로, 실제 총 취득 비용은 '예상 입찰가'와 '인수 보증금'을 합한 226,000,000원이 됩니다. 주변 시세와의 비교 시, 현재 시장 가격 대비 높은 인수 보증금으로 인해 투자 가치가 낮을 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.