나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501522 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-24 그린피아 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 중·소규모의 공동주택이 밀집되어 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본 건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물내의 제1동 제4층 제401호이며 외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감, 창호 : 하이섀시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기 및 개별난방 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지(완경사지대)이며 2개 동(29호, 주차 29대, 용적률 175.41%) 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 가축사육제한구역(2025-05-20 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과 에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금160,000,000원 주택임차권 등기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501522 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-24 그린피아 1동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 138,000,000원

* 토지면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 건물면적: 34.25㎡ (약 10.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 주변 일대는 중·소규모 공동주택이 밀집된 지역으로 형성되어 있음.

* "백석초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑구 6번의 압류 (남부천세무서장)

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

* 인수되는 권리: 없음.

* 을구 3번의 주택임차권(길 / 보증금 160,000,000원)은 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 길 은 전입일자(2022-09-19) 대비 확정일자(2022-08-29) 및 배당신고일자(2024-09-30)가 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부현황: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 강제경매, 주택임차권 등기 등이 등기부등본에 기재되어 있으며, 대부분 말소될 예정임.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 중소규모 공동주택이 밀집된 주거지역임.

* 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 상업 시설은 통상적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

* 인근에 백석초등학교가 소재하여 교육 접근성이 양호함.

* 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

* 건물은 철근콘크리트 경사슬라브지붕 5층 건물 중 제4층 제401호이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 개별난방 설비 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 주택용도 취득에 한함. 매수인은 관련 법규에 따라 허가 절차를 준수해야 하며, 이에 대한 추가적인 확인 및 행정 절차가 필요함.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있음을 유의해야 함.

* 선순위 임차권: 비록 대항력이 없고 말소 동의가 확약되었으나, 임차인 권리 관계에 대한 면밀한 재확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 백석초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며 교통 여건도 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이나, '토지거래허가구역'으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필수적이며, 이로 인해 매수 제한이 발생할 수 있습니다. HUG 관련 인수조건 변경 사항 및 임차인과의 관계 또한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 현재 감정가는 138,000,000원으로, 최근 유사 면적의 실거래가(약 179,000,000원) 대비 낮은 수준으로 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 권리상 인수 부담이 없어 명도 및 명도가 원활할 경우 비교적 안전하게 접근 가능함.

* 입지상 학교와 대중교통 접근성이 양호하여 실수요자에게도 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 34.94㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 179,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 138,000,000원이며, 이는 최근 시세 대비 낮은 편입니다. 그러나 '토지거래허가구역'이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 이에 따라, 본건의 현재 시세 및 제반 사항을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준에서 결정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 7~16% 상승한 금액이며, 성공적인 낙찰 및 향후 시세 상승을 고려한 보수적인 접근입니다.

*주의사항: 토지거래허가구역 내 토지 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 되거나 벌금이 부과될 수 있습니다. 또한, 허가 대상자 및 용도, 면적 등에 대한 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.