나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501513 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 124-144 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "인천부마초등학교" 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-02-03) , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '호별배치도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

물건 비고

-'창보빌리지 A동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501513 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 124-144 2층202호

건물명: 창보빌리지

용도: 다세대주택

감정가: 75,000,000원

토지면적: 15.69㎡ (약 4.75평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.94㎡ (약 9.97평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정)

주의사항: '창보빌리지 A동'으로 표시되어 있음

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치하며, '인천부마초등학교' 동측 인근에 자리 잡고 있어 주변은 주거지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측으로 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (안제환)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-05

* 확정일자: 2022-07-11

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을구 7번)은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 등기부 현황:

* 갑구 7번 (2022-04-28): 김재규 소유권 이전

* 갑구 8번 (2022-06-28): 이유섭 소유권 이전

* 을구 7번 (2024-08-29): 안제환 주택임차권 (135,000,000원), 말소 예정 (전입 2022-08-05, 확정 2022-07-11)

* 갑구 9번 (2023-03-21): 김동주 소유권 이전 (매매)

* 갑구 10번 (2026-02-23): 주택도시보증공사 강제경매 개시 (135,000,000원), 말소기준권리

* 물건명세서: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 7번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

* 권리분석 종합: 본건의 말소기준권리는 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑구 10번)입니다. 모든 후순위 권리(을구 7번 임차권 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히 HUG 임차권은 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 우진빌라(329-50) 3동: 2025년 12월, 41.93㎡ (약 12.68평) @ 18,500만원 (약 145.9만원/평)

* 인정맨션(392-3): 2025년 12월, 59.34㎡ (약 17.95평) @ 18,500만원 (약 103.1만원/평)

* 정남빌라7동(409-23): 2025년 12월, 40.88㎡ (약 12.37평) @ 5,000만원 (약 40.4만원/평)

* 분석: 제공된 주변 매매 정보는 본건과 동일한 건물이 아닌 인근의 다른 다세대 주택들의 거래 사례입니다. 이 중 우진빌라와 인정맨션의 거래 단가는 평당 103만 원에서 146만 원 수준을 보이고 있으며, 정남빌라7동의 거래가는 현저히 낮아 특이 거래로 판단됩니다. 본건의 감정가(약 7500만원, 평당 약 75.2만원)는 최근 시세 대비 낮은 편입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: '인천부마초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주거지대이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 본건은 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층에 위치하며, 기본적인 전기, 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 임차권이 등기되어 있으나 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 낙찰자가 부담할 가능성은 낮으나, 법적 절차상의 변수를 염두에 두어야 합니다.

* 건물 노후화: 건축년도가 2001년경으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가서상 폐문부재 등으로 내부 확인이 이루어지지 못해 정확한 내부 상태 및 인테리어 수준을 파악하기 어려운 점이 있습니다. 통상적인 수준으로 평가되었으나, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 표시 명칭 상이: '창보빌리지 A동'으로 표시되어 있다는 점은 실제 건물 명칭이나 동 표기와 차이가 있을 수 있어, 현장 확인 시 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 다세대주택으로, 주변에 학교가 있고 교통이 편리한 주거지입니다. 감정가는 7,500만원으로 책정되었으나, 주변 시세를 고려할 때 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 특히, 임차인인 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 이는 본건의 투자 매력을 높이는 중요한 요인입니다. 다만, 건물 노후화 및 내부 확인 불가, '창보빌리지 A동' 표시상의 차이점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 양호한 입지: 학교와 근접한 주거지역에 위치하며, 교통 여건이 무난합니다.

* 명확한 권리 소멸: 임차인의 대항력이 없고, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 약 9.97평입니다.

주변 실거래가(평당 약 103만 원 ~ 146만 원)를 고려했을 때, 본건의 예상 시세는 약 1억 2,400만 원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 7,500만원이며, 대항력 있는 임차인이 없고 HUG 임차권 인수 부담이 없을 것으로 예상되므로, 감정가 대비 높은 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 건물 노후화 및 기타 리스크 요소를 감안하여, 적정 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

현장 조사 및 권리 관계 최종 확인 후, 보수적으로 접근할 경우 100,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

(상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정된 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.