나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501509 [1] 인천광역시 부평구 십정동 297-31 가온누리 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '십정초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 국철1호선 동암역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 장식벽돌 붙임 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형인 토지로서 현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북동측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 2015.1.6 증축 사용승인으로 집합건축물대장(전유부)에 종전 전유면적 40.31㎡에서 60.69㎡으로 변경 기재 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501509 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 297-31 가온누리 5층501호

용도: 다세대주택

건축물구조: 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호

사용승인일: 2008년 7월 10일 (추정)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 203,000,000원

토지면적: 26.15㎡ (약 7.91평)

건물면적: 60.69㎡ (약 18.36평)

토지/건물 일괄매각

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '십정초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함. 국철1호선 동암역이 인근에 있어 제반 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박혜원)

보증금: 117,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-02-28

확정일자: 2020-02-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 한상철 (2008-07-18)

* 소유권이전: 주식회사대성하우징 (2020-03-06)

* 압류: 포천세무서장 (2022-01-25) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-08-09) - 말소

* 압류: 부평구 (2022-12-13) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-23) - 말소 (본건)

* 주택임차권: 박혜원 (2022-05-16) - 말소 (보증금 117,000,000원, 전입 2020-02-28)

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(포천세무서장 압류 2022-01-25)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 인수되지 않을 것으로 보임.

3.4. 권리분석 요약

전반적으로 권리관계는 복잡하지 않으며, 인수할 만한 부담은 없는 것으로 분석됨. 단, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 사항은 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 거래된 주변 다세대주택 시세를 분석한 결과, 2025년 12월 기준 36.87㎡(약 11.15평) 면적의 다세대주택이 154,000,000원에 거래되었으며, 42.39㎡(약 12.8평) 면적의 다세대주택은 2025년 12월 210,000,000원에 거래된 사례가 있음. 2026년 7월에는 58.11㎡(약 17.58평) 면적의 다세대주택이 128,000,000원에 거래된 사례도 있음.

4.2. 유사 물건 비교

본건은 60.69㎡(약 18.36평) 면적의 5층 다세대주택으로, 최근 거래 사례 중 2001년식 42.39㎡(약 12.8평) 면적의 5층 주택이 210,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 203,000,000원은 시장 시세 대비 적정하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됨. 5층이라는 층수와 면적을 감안하면 시세 상승 여력이 있을 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 십정초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 편의 시설

주위 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 주거 환경

다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주거 환경은 보통 수준임. 인근 지역에서 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택임차권(박혜원)이 말소 대상이나, HUG의 인수조건 변경과 관련된 사항은 추가 확인이 필요하며, 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않음.

6.2. 기타 리스크

건물 노후화 및 관리 상태에 따른 유지보수 비용 발생 가능성.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 십정동에 위치한 다세대주택으로, 5층에 위치하여 조망 및 채광에 이점이 있을 수 있음. 감정가는 203,000,000원이며, 주변 유사 물건 시세 및 본건의 면적, 층수를 고려했을 때 적정 수준으로 평가됨. 특히, 임차인의 보증금(117,000,000원)이 인수되지 않는다는 점은 낙찰자의 부담을 크게 줄여주는 요소임. 다만, HUG 관련 특이사항에 대한 최종 확인은 필수적임.

8. 투자 포인트

* 인수 부담이 없는 임차인 보증금: HUG의 말소 동의로 인해 임차인 보증금 117,000,000원을 인수하지 않아도 됨.

* 5층 고층 물건: 층수가 높아 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있음.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 유사 면적, 유사 층수 거래 사례와 비교 시 시세 상승 여력 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원이며, 유사 면적의 5층 주택이 210,000,000원에 거래된 사례를 바탕으로, 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여 시세 대비 약 10% ~ 15% 정도의 입찰가 상향을 예상함.

따라서, 예상 입찰가는 223,000,000원 ~ 233,000,000원 범위로 추정됨.

본 보고서에서 산정한 예상 입찰가는 현 시세 및 주변 거래 사례를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 물건 상세 점검, 임장 활동 등을 통해 최종 판단하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.