나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501508 [1] 인천광역시 남동구 장수동 788-15 광백드림빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

남동구 장수동 소재 "장수사거리" 동측인근에 위치하는 다세대주택 "광백드림빌" 제2층 제201호로서 인근은 다세대주택 위주의 주택지대임.

교통상황

남서측 원거리에 경인제2고속국도 및 서해안고속국도 "서창I.C"가 소재하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층 규모의 다세대주택 내 제2층 제201호로서 외벽 : 콘크리트 위 단열재 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에관한허가구역(외국인 등에 한함.단독,다가구,아파트,연립,다세대. 2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501508 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 인천광역시 남동구 장수동 788-15 광백드림빌 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 5,100만원

* 토지 면적: 28.81㎡ (약 8.72평)

* 건물 면적: 52.44㎡ (약 15.86평)

1.3. 권리관계

* 말소기준권리: 서민금융진흥원 가압류 (2021-12-06)

* 총 등기부채권액: 183,164,357원

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 인천광역시 남동구 장수동 소재 "장수사거리" 동측 인근에 위치함.

* 주변은 다세대주택 위주의 주택지대임.

2.2. 교통

* 남서측 원거리에 경인제2고속국도 및 서해안고속국도 "서창IC"가 소재함.

* 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 분석

* 소유권 보존 (2010-11-10) 및 소유권 이전 (2011-01-13, 2021-06-01) 등기 존재.

* 채권자 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 신청 (2026-02-23)으로 본 경매가 진행 중임.

* 총 등기부채권액은 183,164,357원임.

* 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리(을5 주택임차권, 갑6 가압류, 갑7 압류, 갑9 압류)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 1억 7,500만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-31

* 확정일자: 2021-05-04

* 대항력: 없음

* 비고: '을5' 주택임차권 등기되어 있으나, 말소 대상이며 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 생활정보

4.1. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 규모의 다세대주택 내 제2층 제201호임.

* 준공년도: 2010년 11월 1일 사용승인.

* 설비내역: 일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

* 주차: 건물 내 옥내 주차 2대, 옥외 주차 8대 가능 (총 10대)

4.2. 토지 이용 계획

* 토지 형상 및 이용 상태: 정방형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 다세대주택의 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남측으로 소로에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 2025.08.26-2026.08.25) 내에 위치함.

5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자로서 관련된 사항이므로, 인수 후 HUG와의 추가적인 절차가 필요할 수 있으나 법적으로는 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 건축물 노후화: 2010년 준공으로 약 16년 경과하였으며, 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

* 주변 지역 개발 가능성: 현재는 주택지대이나 향후 지역 개발에 따른 가치 변화 가능성이 있음.

6. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 선순위 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 법적으로 안전하게 인수 가능함.

* 임차인 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 미인수.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례 대비 감정가가 낮게 평가되어 시세 차익 기대 가능.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 위주로 형성된 지역으로 임대 수요 꾸준할 것으로 예상.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 장수동에 위치한 다세대주택으로, 법적으로 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 부담이 없어 매우 안정적인 투자 물건으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있으나, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 법적 문제는 해소되었습니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 목표로 하는 투자자에게 적합합니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5,100만원

* 최근 매매 사례 (55.093㎡, 3층): 1억 6,128만원

* 최근 매매 사례 (71.18㎡, 3층): 2억 4,000만원

* 본건은 52.44㎡ 면적으로, 유사 면적대의 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 1억 5,000만원에서 1억 6,500만원 사이의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다. 법적 안정성과 시세 차익 가능성을 감안하여 감정가보다 높고 시장가 하단 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 1억 6,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.