나이스옥션 법원경매 고양 2026타경689 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 75 강선마을아파트 1002동 10층1019호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 "발산중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 "주엽역" 이 소재하는 등 대중교통이용여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 지하2층/ 지상18층 건물 내 제10층 제1019호로서, (사용승인일 : 1998.04.04) 외벽 : 몰탈위 및 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 가장형토지로서, "아파트 건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로의 통해 외부 공부와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 고양지원 2026타경689 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 75 강선마을아파트 1002동 10층 1019호

* 용도: 아파트

* 감정가: 205,000,000 원

* 토지면적: 18.88㎡ (약 5.71평)

* 건물면적: 41.27㎡ (약 12.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행

* 건축물 사용승인일: 1998년 04월 04일

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "발산중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "주엽역"이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

1.2. 권리분석

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* 등기부 현황:

* 말소기준권리인 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 204,600,000원) 외 다수의 권리가 존재했으나, 본 경매절차를 통해 대부분 소멸될 예정입니다.

* 최근 소유권 이전은 2024년 03월 19일 김태형에게 매매로 이루어졌습니다.

* 경매개시결정 등기(농협은행, 203,612,373원)가 말소 처리된 것으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 204,600,000원

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 다만, 임대관계 등은 미상으로 확인되므로, 실제 점유 관계 및 임차인 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건의 경우 인수 보증금은 없으나, 임대관계 미상인 점에 유의해야 합니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 지상권 개요: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 시설: 본건이 위치한 주엽동은 일산신도시 내에서도 상업, 업무, 주거 기능이 잘 발달된 지역입니다. 지하철 3호선 주엽역을 중심으로 현대백화점, 그랜드백화점, 빅마켓, 라페스타 등 다양한 상업 및 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 지역 특징: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 전형적인 주거지역으로, 안정적인 임대 수요 및 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 주거 환경: "강선마을10단지한양" 아파트로, 총 312세대로 구성되어 있습니다.

* 교육 시설: 단지 인근에 강선초등학교, 발산중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 주차대수는 41대(지상 12대, 지하 4대)로, 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 개발행위허가제한구역: 본건 토지는 "개발행위허가제한지역(2024-11-22)"으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 중요한 리스크 요인이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일부 용도 제한(가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재합니다.

* 건물 노후도: 1998년 건축물로, 준공 후 약 28년이 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 관련 논의가 있을 수 있으나, 이는 장기적인 관점이며 현재 개발행위허가 제한이 우선 고려되어야 합니다.

* 주차 공간 부족: 총 312세대 대비 41대의 주차 공간은 입주민 간 주차 문제 발생 가능성을 높입니다.

* 임대관계 미확인: 임대관계 등이 미상으로, 명도 관련 분쟁 가능성은 낮으나 점유 관계 확인이 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

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* 교통 접근성: 지하철 3호선 주엽역 역세권으로 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 생활 편의 시설: 풍부한 상업, 문화, 편의시설이 단지 주변에 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 일산 신도시 중심 입지: 일산 신도시 개발 초기부터 계획된 강선마을의 핵심 지역에 위치하고 있습니다.

* 최근 실거래가: 최근 2026년 4월~5월에 동일 면적 물건이 197,500,000원에서 215,000,000원 사이에 거래된 이력이 있습니다. [cite:JSON]

1.7. 종합 의견

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본 물건은 지하철 3호선 주엽역 초역세권에 위치하며, 주변 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 양호한 입지를 자랑합니다. 최근 실거래가 또한 감정가 수준에서 형성되어 있어 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 '개발행위허가제한구역' 지정이라는 명확한 리스크가 존재하며, 이는 향후 재산 가치 상승에 상당한 제약이 될 수 있습니다. 또한, 건물의 노후도 및 주차 공간 부족 문제는 고려해야 할 부분입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수할 권리는 없으나, 임대차 관계 미확인은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

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최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건과 동일 면적(41.27㎡)의 최근 매매가는 197,500,000원에서 215,000,000원 사이에 분포하고 있습니다. [cite:JSON] 본건은 10층으로, 최근 최고가(215,000,000원)는 18층이었습니다.

감정가 205,000,000원을 기준으로, 시장 상황과 본건의 개발행위허가제한구역 지정 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 태도를 고려하여 205,000,000원에서 215,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.