나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60438 [1] 경기도 파주시 금촌동 52-39 금촌타워상가아파트 6층603호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 「금촌역(경의중앙)」 남동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 금촌역(경의중앙)이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 6층, 지상 20층 건물 제6층 제603호 임 외벽 : 커튼월, 석재붙임, 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 프로젝트 창호 등

이용상태

집합건축물대장 용도 기준 「제1종근린생활시설」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비 등 소방설비 및 E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지로서 「판매시설, 업무시설, 관람집회시설, 근린생활시설, 공동주택(아파트)」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남서측으로 노폭 약 25m 내외 포장도로, 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로, 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

대상물건의 등기사항전부증명서 상 전유면적은 288.31㎡이며, 집합건축물대장 상 전유부분은 제1종근린생활시설(소매점) 262.08㎡, 제1종근린생활시설(복도) 26.23㎡로 (합계 288.31㎡) 등기사항전부증명서와 같으나 구분되어 있음. 건축물현황도 및 현황 기준 제1종근린생활시설(소매점)은 위치가 특정되고 독립적으로 사용되는 것으로 보이며 해당 면적은 262.08㎡로 집합건축물대장의 내용과 일치 하지만 집합건축물대장의 전유부분 중 제1종근린생활시설(복도)는 해당 위치를 특정할 수 없고 면적을 측정할 수 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 파주시 금촌동 52-39 금촌타워상가아파트 6층 603호

건물 용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

건물 면적: 288.31㎡ (약 87.22평)

집합건축물대장 상 전유 부분: 제1종근린생활시설(소매점) 262.08㎡ (약 79.30평), 제1종근린생활시설(복도) 26.23㎡ (약 7.93평)

1.2. 토지 정보

토지 면적: 33.98㎡ (약 10.28평)

토지 지분: 33.98㎡ (약 10.28평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 231,000,000원

토지 면적: 33.98㎡ (약 10.28평)

건물 면적: 288.31㎡ (약 87.22평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 소재하며, 금촌역(경의중앙선)에서 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 금촌역(경의중앙선)이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 접근성 및 대중교통 연계성이 양호하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2024년 05월 08일 접수, 180,000,000원)

등기부채권 총액: 225,179,397원

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 박현신 (2018-05-30), 성미현 (2024-05-08)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2024-05-08, 180,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 파주시산림조합 (2026-02-20, 149,236,653원) - 말소 예정

* 가압류: 삼성카드 (2026-04-22, 32,067,485원) - 말소 예정

* 압류: 파주시 (2026-04-27) - 말소 예정

* 가압류: 신한카드 (2026-04-28, 13,111,912원) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서순자

보증금: 0원

차임: 2,500,000원

전입일자(사업일자): 2025-11-12

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 임차인: 윤하영

보증금: 25,000,000원

차임: 2,750,000원

전입일자(사업일자): 2011-06-22

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 해당 임차인의 보증금 25,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

대항력 없는 임차인 서순자는 인수 부담이 없습니다.

대항력 있는 임차인 윤하영의 보증금 25,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

전체 인수 보증금 합계: 25,000,000원 (윤하영)

4. 상권분석

금촌역 인근에 위치한 상가로, 배후에 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 있어 근린생활시설로서의 수요가 존재합니다. 주변에 업무시설 및 다양한 상업 시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 이용 중이며, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

주변 개발 계획 및 유동인구, 경쟁 업종 현황 등은 추가적인 현장 조사 및 상권 분석이 필요합니다.

인근에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 금촌역(경의중앙선) 역세권에 위치하여 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변시설: 금촌역을 중심으로 편의시설, 금융기관, 관공서 등이 분포하고 있으며, 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 윤하영의 보증금 25,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장 상 전유부분 중 복도 면적(26.23㎡)에 대한 위치 특정 및 면적 측정 불가 문제는 향후 재산권 행사나 활용에 있어 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 일반상업지역 내에 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합된 상태입니다. 이는 건축 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 금촌역 역세권에 위치한 상가 건물로, 역세권의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 그 보증금액이 명확하게 파악되어 있어 인수 후 관리 방안 수립이 가능합니다. 공부상의 복도 면적에 대한 불일치 사항은 물리적 실사 및 추가 확인을 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인과의 관계 설정 및 보증금 인수 부담을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 금촌역 역세권이라는 입지적 메리트

* 근린생활시설로서 지역 상권의 안정적인 수요 기대

* 말소기준권리 하의 권리들은 모두 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 안전함

* 인수되는 임차 보증금 외 추가적인 권리 관계 변동 위험은 낮음

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금 25,000,000원을 제외하고 산정해야 합니다.

감정가 231,000,000원을 기준으로, 본 물건의 특수성(대항력 있는 임차인 보증금 인수, 공부와의 차이점 등)과 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 시장 상황, 경매 진행 상황(기일 변경 여부, 경쟁 입찰자 수 등)을 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 가치를 평가한 후 보증금 인수액을 가감하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.