나이스옥션 법원경매 고양 2026타경641 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울중학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 24층 건 내 제1층 제117호로서, 외벽 : 석재 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 통유리창임.

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40미터 내외, 남서측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도내동 954 :일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경641 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층117호

용도: 제1종근린생활시설(소매점)

감정가: 1,050,000,000원

토지면적: 6.28㎡ (약 1.89평)

건물면적: 35.60㎡ (약 10.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

건물의 구조 및 현황

본 물건이 속한 건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 24층 건물(원흥베네하임3차) 내 제1층 제117호입니다. 건물 외벽은 석재 마감, 내벽은 인테리어 마감되었으며 창호는 통유리창으로 되어 있습니다.

건축물대장 상 건물은 총 24층 규모이며, 사용승인일은 2023년 8월 4일입니다. 건물 전체 연면적은 34,124.778㎡이며, 본건 토지 지분은 6.2804㎡, 건물 지분은 35.6㎡입니다. 본 건물에는 총 441세대가 거주 가능하며, 주차는 내부 381대, 기계식 68대로 총 449대를 수용할 수 있습니다.

토지 이용상태 및 인접 도로

토지는 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 노폭 약 40미터 내외, 남서측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로는 노폭 약 15미터 내외의 보행자전용도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리)에 속하며, 대로2류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

원흥보금자리 지구단위계획은 임대 및 분양 주택 혼합 개발, 커뮤니티 시설 조성 등을 포함하며, 주거 환경 개선 및 사회적 통합을 목표로 합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 외국인에 대한 주택 거래 시 일정 면적(상업지역 15㎡ 초과) 이상에 대해 사전 허가를 받도록 규정하고 있으며, 이는 2025년 8월 26일까지 유효합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약

말소기준권리인 신한은행의 근저당(2024년 4월 9일 접수, 채권최고액 772,800,000원)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 본 경매는 신한은행의 임의경매 신청(2026년 2월 20일 접수, 신청 채권액 668,213,675원)에 의한 것입니다. 등기부채권 총액은 772,800,000원입니다.

임차인 현황

현재 본건에는 임차인 지 씨가 거주 중입니다.

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입/사업자등록일: 2025년 1월 9일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2026년 5월 14일

* 대항력: 없음 (전입일자(2025.01.09)보다 말소기준권리인 신한은행 근저당(2024.04.09)이 앞서므로 대항력이 없습니다.)

* 비고:

따라서, 본 건 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가요약서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 개요 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '원흥베네하임3차' 건물 1층에 위치한 제1종근린생활시설(소매점)입니다.

주변에 오피스텔, 아파트 등 다수의 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. '도래울중학교'가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유입 가능성이 있습니다. 24층 규모의 복합 건물 내 1층 상가로서, 가시성과 접근성이 우수합니다. 건축물대장상 건물 전체의 주용도는 업무시설(오피스텔)이나, 제1종근린생활시설도 포함되어 있어 다양한 상업 활동이 가능한 환경입니다.

고양시 덕양구 도내동 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 도래울중학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 오피스텔 및 아파트 단지에 따른 생활 편의시설 이용이 가능하며, 건물 내 상가 시설 이용 또한 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 검색 결과, 고양시 덕양구는 서울시의 난지물재생센터, 화장장, 묘지 등 기피·혐오시설과 연관된 갈등 사례가 있으나, 본건의 직접적인 인접 지역에 유해하거나 혐오적인 시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 고양시 덕양구 일부 지역에 대규모 쓰레기 소각장 후보지가 물망에 오르고 있어, 향후 지역 개발 및 환경 요인에 대한 지속적인 관찰이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 대상이며 상업지역 15㎡ 초과 거래 시 적용되므로 일반적인 내국인 거래 시에는 직접적인 제약이 없을 것으로 보입니다. '한강 폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있으나, 상가 물건에 미치는 직접적인 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 임차인 정보에 확정일자 누락이 있으나, 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 시장 경쟁: 상가 업종의 특성상, 해당 지역 상가 시세 및 공실률, 주변 상권의 경쟁 강도 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치한 원흥베네하임3차 1층 근린상가로, 입지 조건이 양호합니다. 주변의 주거 밀집 지역을 배후 수요로 하며, 학교 인근에 위치하여 유동 인구 확보가 용이할 것으로 예상됩니다. 24층 규모의 대형 복합 건물 내 1층 상가라는 점은 가시성과 접근성 측면에서 강점입니다. 권리관계가 비교적 명확하고, 인수해야 할 부담 있는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 상가 업종 특성상 공실 위험, 주변 상권 경쟁 환경, 실제 운영되는 업종의 수익성 등을 면밀히 분석한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 1층 상가로서 높은 가시성과 편리한 접근성을 제공합니다.

* 대규모 아파트 및 오피스텔 단지를 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 건물 내 다양한 편의시설 및 주변 학군 이용 고객층이 잠재적 수요가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,050,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 최근 유사 물건의 거래 사례, 해당 지역의 상가 임대료 시세, 공실률, 건물 내 업종별 수익성 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 경향이 있으나, 본건의 경우 입지, 건물 상태, 향후 시장 전망 등을 고려하여 합리적인 금액을 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 주변 상권을 면밀히 조사하고, 관련 부동산 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.