나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3723 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제105동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오남중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단지형 연립·다세대, 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 동측 근거리에 '천왕역(지하철 7호선)'이 소재하며 인근 노변을 따라 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상6층 건물 내 제105동 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2020.09.16) - 외벽 : 파벽돌붙임마감 등, - 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등, - 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)(방2, 거실, 욕실겸화장실, 발코니 등)으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설비(13인승/900kg, 1대) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 등기사항전부증명서상 소유자는 '백상훈'임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

별도등기 있음
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3723 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 246,000,000원

1.2. 소재지및건물정보

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제105동 제2층 제201호

* 건물 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

* 사용승인일: 2020년 09월 16일

* 총 층수/해당 층: 6층 건물 중 제2층

* 건물 면적: 24.67㎡ (약 7.46평)

1.3. 토지정보

* 토지 면적: 16.31㎡

* 토지 지분: 16.31㎡

1.4. 매각대상및특이사항

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 별도등기, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

* 등기부채권 총액: 243,600,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본 대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오남중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단지형 연립·다세대, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 대상물건까지 차량 접근이 용이하며, 동측 근거리에는 '천왕역(지하철 7호선)'이 소재합니다. 인근 노변을 따라 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

* 주OOOOOOO (강제경매 신청 채권자)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 고의재

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 고현아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-10

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(백경호)

* 보증금: 243,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 확정일자: 2022-05-09

* 배당신고일자: 2023-12-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부요약및권리분석

* 말소기준권리: 부평세무서장 압류 (2023-03-21, 갑4)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전(신탁등기말소) (갑2)

* 공유자전원지분전부이전 (백상훈) (갑3)

* 압류 (부평세무서장) (갑4)

* 강제경매 (주택도시보증공사) (갑5)

* 주택임차권 (백경호) (을3)

* 매각으로 소멸되지 않고 인수하는 권리:

* 대지권의 목적인 토지에 대한 을구 1번 구분지상권설정등기 (별도등기)

* 종합: 본 건은 별도등기(구분지상권)가 존재하여 매수인이 인수해야 합니다. 주택도시보증공사의 임차권은 매각으로 소멸될 예정이며, HUG는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

* 본 건은 2020년 9월 사용승인된 도시형생활주택(다세대주택)으로 비교적 신축입니다.

* 인근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 오류동, 동부그린 (1976년식 연립, 49.22㎡): 35,000만원

* 오류동, 경진주택-나동 (2002년식 다세대, 57.9㎡): 21,000만원

* 오류동, 엘지베스트빌 (2004년식 다세대, 74.43㎡): 25,000만원

* 분석: 제공된 인근 매매 사례들은 건립 연도가 오래되거나 면적이 본 건보다 넓어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본 건은 면적이 작고 신축이라는 특징이 있습니다. 면적이 작은 도시형 생활주택임을 고려할 때, 2억 원 초반대의 시세 형성이 예상됩니다.

4.2. 단지정보

* 다원리치타운은 2020년 9월 사용승인을 받은 단지형 다세대주택으로, 총 110세대로 구성되어 있습니다. 주차는 총 87대 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

* 건물 구조는 철근콘크리트 경사지붕 구조이며, 내부는 방 2개, 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 이용 중입니다 (내부 확인 불가).

* 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기(13인승) 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설및주변환경

* '오남중학교' 서측 인근에 위치하며, 아파트, 연립, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 지하철 7호선 '천왕역'이 도보 거리에 있으며, 버스 정류장도 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 학교 및 주거지역과 인접하여 교육 환경 및 생활 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크

* 대지권 별도등기(구분지상권) 인수: 을구 1번 구분지상권 설정 등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 향후 토지 사용 및 재건축 등에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항이므로, 관련 법적 검토가 반드시 필요합니다.

* HUG 인수조건: HUG의 임차권 승계와 관련된 대항력 포기 조건은 매각 진행의 특수성을 나타냅니다. HUG가 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건이므로 매수인에게 직접적인 보증금 반환 의무는 없을 것으로 예상되나, 조건의 정확한 법적 의미와 해석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 기타리스크

* 내부 확인 불가: 이해관계인 부재로 내부 구조 및 상태 확인이 불가능하여, 실제 현황과 다를 수 있으며 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다 (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.).

7. 종합의견

* 본 물건은 2020년 준공된 신축 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대지권에 대한 별도등기(구분지상권)가 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 또한, 내부 확인이 불가하며 HUG 관련 특수 조건 등 법적 검토가 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 실수요 또는 임대 용이.

* 편리한 교통: 천왕역 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 면적.

* 주의: 별도등기(구분지상권) 인수 조건은 투자 가치 판단의 핵심 요소이며, 철저한 법적 검토가 선행되어야 합니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 246,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 리스크 고려: 별도등기(구분지상권) 인수, 내부 확인 불가, HUG 관련 특수 조건.

* 보수적 접근 및 주변 시세(직접 비교 대상 부족) 고려 시, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.