나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52461 [1] 서울특별시 은평구 응암동 88-8 응암아네스트 4층416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "서울서부경찰서" 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용건물, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 "응암역" 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 16층 건물 내, 제4층 제416호로서 외벽 : 복합판넬 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 엘리베이터, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 25미터 내외, 서측으로 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(응암로,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),건축선임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경52461 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 응암동 88-8 응암아네스트 4층416호

1.3. 건물명

응암아네스트

1.4. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.5. 감정가

110,000,000원

1.6. 토지면적

3. 60㎡ (약 1.09평)

1.7. 건물면적

18. 89㎡ (약 5.72평)

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산 강제경매

1.10. 채권자

한국주택금융공사 (확인됨)

1.11. 건축년도

2014년

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치하며, '서울서부경찰서' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. [cite: appraisel]

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 6호선 '응암역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. [cite: appraisel]

2.3. 도로 상태

본건 남측으로 약 25미터, 서측으로 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다. [cite: appraisel]

2.4. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조로 총 16층 건물이며, 본건은 4층에 위치한 제416호입니다. 외벽은 복합판넬, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. [cite: appraisel]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존, 이전 등기가 여러 차례 이루어졌으며, 주택임차권, 압류, 강제경매, 소유권 이전(상속) 등 다양한 권리들이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

을구 3번 주택임차권(말소 예정) 및 갑구 7번 안양시의 압류가 말소기준권리인 것으로 보입니다. [cite: registry summary]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 명시적인 기재는 없으나, 지상권 등의 존속 가능성은 배제할 수 없습니다. [cite: property statement]

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 고은비

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-14

* 확정일자: 2021-08-03

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인에게 대항할 수 없습니다. 채권자가 제출한 확약서에 따라 임차권 등기 말소에 동의하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기할 예정입니다. [cite: tenant info, property statement]

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (임차인의 대항력이 없어 인수 보증금이 없는 것으로 분석됨) [cite: rights analysis]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/업무 시설

본건이 위치한 지역은 상업용, 업무용 건물 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주변 환경이 다양하고 활성화되어 있어 상권 형성 및 유동인구 확보에 유리합니다. [cite: appraisel]

4.2. 잠재적 임대 수익

최근 매매 사례를 볼 때, 110,000,000원에서 120,000,000원 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다. 오피스텔의 경우 공실률이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 임대차 계약 조건 및 시장 상황에 따라 수익률은 달라질 수 있습니다. [cite: sales json]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 서울서부경찰서와 같은 관공서 및 학교가 인접해 있어 행정 서비스 접근성이 좋으며, 근린생활시설 이용도 편리합니다. [cite: appraisel]

5.2. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에 따르면, 본건 인근에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다. [cite: appraisel]

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인 등 특정 대상자에 해당하거나, 허가대상 용도(아파트 등)에 따라 거래 시 별도의 허가를 받아야 할 수 있습니다. 매수 시점 및 용도에 따른 허가 요건을 사전에 확인해야 합니다. [cite: land use plan]

6.2. HF 인수조건 변경

한국주택금융공사(HF) 관련 인수조건 변경 사항이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 대출 및 자금 조달 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임차인 보증금 관련

임차인 고은비의 보증금(150,000,000원)이 감정가(110,000,000원) 및 최근 시세보다 높으나, 대항력이 없어 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 채권자의 확약서 효력 및 임차인과의 원만한 해결 여부가 중요합니다.

6.4. 기타 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. [cite: land use plan]

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 응암동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지입니다. 최근 매매가는 1억 1천만원에서 1억 2천만원 수준을 형성하고 있으며, 감정가 또한 1억 1천만원으로 시세와 유사합니다. 임차인의 높은 보증금에도 불구하고 대항력이 없어 인수 부담이 적고, 채권자의 확약서가 있어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HF 인수조건 변경 등은 추가적인 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 역세권 오피스텔.

* 최근 시세 및 감정가 수준이 합리적으로, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성 존재.

* 대항력 없는 임차인으로 권리 인수 부담이 적고, 채권자의 확약으로 리스크 관리 용이.

* 활성화된 상권 내 위치하여 임대 수요 확보 및 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원이며, 최근 매매가는 110,000,000원에서 120,000,000원 범위로 형성되어 있습니다. [cite: sales json] 임차인의 높은 보증금(150,000,000원)은 대항력이 없어 매수인이 인수할 의무는 없으나, 채권자의 확약서 내용을 고려할 때 원만한 해결이 예상됩니다. 토지거래허가구역 지정 등 확인이 필요한 사항이 있으나, 이를 감안하더라도 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다. 이는 시세의 중간값보다 약간 낮은 수준으로, 잠재적인 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 확보를 통해 투자 가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.