나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3798 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 871-25 후암리치빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각급 초중고등학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 까치산역이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제502로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 인접 토지 대비 등고평탄한 유사 세장형 토지로서, 현황 건부지 (도시형생활주택(단지형다세대주택))로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 로폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-18)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-27)(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3798 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 871-25 후암리치빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 277,000,000원

토지면적: 26.54㎡ (약 8.03평)

토지지분: 26.54㎡ (약 8.03평)

건물면적: 41.48㎡ (약 12.55평)

건물지분: 41.48㎡ (약 12.55평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물정보:

- 건물명: 후암리치빌

- 사용승인일: 2016년 3월 22일

- 구조: 철근콘크리트구조 (평스라브지붕)

- 층수: 지하 0층, 지상 6층 중 5층 502호

- 총 세대수: 13세대

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 각급 초중고등학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통시설 환경은 보통 수준입니다.

* 토지이용: 본건 토지는 2필지 일단의 인접 토지와 함께 등고평탄한 유사 세장형 토지로, 현재 건물 부지(도시형생활주택(단지형다세대주택))로 이용 중입니다.

* 도로접면: 본건은 남측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 유형: 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2021년 4월 5일자 이점재 가압류(말소)입니다.

* 현재 소유권 이전 및 각종 압류, 가압류, 강제경매 기입등기가 존재했으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 주택임차권: 문정애(주택도시보증공사)가 2020년 6월 10일 전입, 2020년 4월 27일 확정일자를 받았으며, 보증금 255,000,000원입니다. 그러나 등기부등본 상 해당 임차권은 말소 처리되었으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 특이사항 및 주의사항:

* HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경이 있습니다.

* 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차보증금 관련 부담을 승계하지 않음을 의미하나, 계약 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 주택가와 더불어 초중고등학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의에 중점을 둔 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 신정초등학교가 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사, 금융 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방, 화재경보 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 및 포기 조항은 매수인이 보증금 관련 권리 포기를 조건으로 인수해야 하므로, 계약서 상 명시된 내용을 정확히 숙지해야 합니다.

* 토지이용계획 제한:

* 2종일반주거지역(7층이하)으로 일반적인 건축 규제가 적용됩니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 교육환경보호구역(상대/절대보호구역)으로 학교 주변 관련 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 수도권 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 용도의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 경매 시에는 관련 법규에 따라 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2015년 사용승인) 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 경매 물건으로서 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 다양한 토지이용계획상 제한 사항이 존재하므로 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2015년에 건축되어 연식이 비교적 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 무인수 보증금: HUG 관련 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 주거 편의성: 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 밀집 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 11-12평)의 다세대주택 실거래가는 2002년식 15,000만원 ~ 2019년식 21,600만원으로 형성되어 있습니다. 본건은 2015년식으로 연식이 비교적 짧고 면적(약 12.55평)을 고려할 때, 최근 유사 연식 건물의 시세를 참고하면 평당 약 2000만원 ~ 2500만원 선의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

* 12.55평 * 20,000,000원/평 = 251,000,000원

* 12.55평 * 25,000,000원/평 = 313,750,000원

감정가 277,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 경매 특성을 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.