나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3715 [1] 서울특별시 양천구 신월동 235-12 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무한 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 주거용 및 상업용 건물이 혼재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고 본건 북동측 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제6층 제603호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호 : 시스템 창호마감

이용상태

조사일 현재 다세대주택(방2.거실.주방 및 식당.화장실.발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

엘레베이터, 위생설비, 급배수설비,소화시설,화재탐지설비 등 설비됨

토지의 형상 및 이용상태

235-13번지와 일단으로 등고평탄한 세장형이며 현재 다세대주택의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약16미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

235-12:제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역<공항시설법> , 진입표면구역<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 235-13:제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역<공항시설법> , 진입표면구역<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3715 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 235-12 제6층 제603호

용도: 다세대주택

토지면적: 16.34㎡ (약 4.94평)

건물면적: 27.02㎡ (약 8.17평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 203,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 및 상업용 건물이 혼재하는 주상복합지대임.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 북동측 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 16미터의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기가 2022년 3월 29일, 소유권 이전 등기가 2022년 5월 6일에 경료되었음.

말소기준권리는 2023년 2월 15일자 강서세무서장의 압류 등기이며, 해당 권리 및 이후의 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김규나

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-11

대항력: 없음

* 임차인: 이광근

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-28

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(주상백)

보증금: 359,000,000원

전입일자: 2022-05-06

확정일자: 2022-04-21

배당신고일자: 2023-06-16

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본 건의 경우, 임차인들의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 특별매각조건 및 소멸되지 않는 권리

* 특별매각조건: HUG 인수조건 변경. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본건 주위는 주거용 및 상업용 건물이 혼재하는 주상복합지대임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제6층 제603호임.

외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지마감 등. 창호: 시스템 창호마감.

엘리베이터, 위생설비, 급배수설비, 소화시설, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 건물 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구성은 방 2개, 거실, 주방 및 식당, 화장실, 발코니 등으로 이용하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 임차인 전원에게 대항력이 없는 것으로 확인됨. 특별 매각조건에 따라 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 내용을 재확인할 필요가 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(235-12번지)는 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 관련 법규를 준수해야 함. 이러한 지역적 제한은 향후 건물 활용 및 가치에 영향을 미칠 수 있음.

7. 시세분석

7.1. 최근 매매 사례

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 신월동 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월, 55.27㎡ (약 16.7평) 규모의 연립주택이 210,000,000원에 거래됨.

* 2026년 5월, 52.41㎡ (약 15.8평) 규모의 다세대주택(효성쉐르빌)이 302,000,000원에 거래됨.

* 2026년 5월, 55.56㎡ (약 16.8평) 규모의 다세대주택(수명산시그니처)이 329,000,000원에 거래됨.

7.2. 면적 대비 시세 비교

본건은 건물 면적 27.02㎡ (약 8.17평)으로, 최근 매매 사례와 비교할 때 면적이 상당히 작음. 감정가 203,000,000원을 기준으로 평당가 약 24,816,626원으로 산정되나, 이는 비교적 넓은 면적의 최근 거래 사례들의 평당가(약 12,500,000원 ~ 19,500,000원)보다 높은 수준임. 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 높게 책정되었거나, 비교 사례와 직접적인 비교가 어려울 수 있음.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해, 권리 인수 부담이 최소화되어 안전한 투자가 가능함.

* 소형 면적(8.17평)으로 1인 가구 전월세 시장이나 소액 투자용 임대 수익 확보에 유리할 수 있음.

9. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 복잡하게 얽혀 있었으나 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 채권 관련 특별매각조건으로 인해 낙찰자는 보증금 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있을 것으로 판단됨. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과 제한적인 토지 이용 계획은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항임.

10. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 203,000,000원임. 최근 거래된 유사 주택들의 면적 대비 시세, 물건의 소형 평수, 그리고 경매 특성상 일반적인 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성을 고려하여, 감정가의 약 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준에서 고려해볼 수 있으며, 적정 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가 및 경매 당일의 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직함.

본 보고서의 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.