나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3719 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 403-150 에코그로브 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 구로구 개봉동 소재 개봉초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 주상복합건물, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 6층건 내 5층 502호로서 외벽: 외장석재, 징크마감 등 창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 로폭 3미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1).임대내역은 미상임. 2).후면 건물개황도와 같이 제시외건물(보일러실)이 소재하고 있음.

물건 비고

제시외 건물 포함
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3719 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본사항

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 403-150 에코그로브 제5층 제502호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 6층건 내 5층 502호

주요 구조 (건축물대장): 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 경사지붕

건축물 용도: 다세대주택 (11세대) 및 근린생활시설 (4호)

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.01㎡ (약 5.15평)

토지지분: 17.01㎡ (약 5.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 29.33㎡ (약 8.87평)

건물지분: 29.33㎡ (약 8.87평)

건물 제시외면적: 0.50㎡

전체 대지 면적 (건축물대장): 247.4㎡

전체 연면적 (건축물대장): 580.59㎡

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 225,300,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 건축물 사용승인일

사용승인일 (건축물대장): 2017-08-25

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 구로구 개봉동 소재 개봉초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 주상복합건물, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 동측 및 남측으로 로폭 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 부산지방법원 2024카단103213 (주택도시보증공사 가압류)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

등기부채권 총액은 230,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (반예나)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-10

확정일자: 2022-02-21

배당신고일자: 2024-03-18

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

* 임차인: 오경자

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-16

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

3.3. 소멸 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을구 3번 주택임차권 (반예나) 및 을구 4번 주택도시보증공사 가압류, 을구 6번 주택도시보증공사 강제경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

제시외 건물(보일러실)은 포함하여 매각됩니다.

별도로 등기된 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 개봉동 일대는 주거지역이면서도 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 주변에 학교 및 상가들이 분포하고 있어 지역 주민들의 이용 편의성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 개봉초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 기타: 주거지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 여부

인근 지역에 대한 검색 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>

* 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31., 대상: 아파트) - 본건은 다세대주택으로 아파트가 아니므로 해당되지 않을 수 있으나, 확인 필요.

* 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) - 해당 구역에 포함되므로 외국인 및 특정 대상자 거래 시 허가 필요.

6.2. 제시외 건물

보일러실 (0.50㎡)이 제시외 건물로 포함되어 있으며, 감정평가서에 따라 매각됩니다.

6.3. 특수물건 및 매각조건

HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건부 매각이라는 특이사항이 있습니다. 임차인의 보증금이 HUG와 연관되어 있으며, 매수인은 이에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 매각받게 됩니다. (단, 을구 3번 임차권 등기는 이미 말소 예정으로 등기부상 확인됩니다.)

7. 종합 의견

본건 에코그로브 5층 502호는 2017년 건축된 비교적 신축 건물에 속하며, 개봉초등학교 인근의 주거지에 위치하고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 관련 특수 조건도 명확하게 제시되어 있어 낙찰 후 권리관계가 깨끗할 가능성이 높습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 제시외 건물 포함 매각 조건도 고려해야 합니다. 감정가가 225,300,000원인 반면, 유사 연식의 비교 대상 매매 사례가 적어 정확한 시장 가치 판단에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 관리가 용이하고 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 적음: 특별 매각조건과 등기부상 권리 소멸 예정으로, 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 거의 없을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 잠재력: 현재는 지하철역이 직접적으로 언급되지 않았으나, 향후 지역 개발에 따른 역세권 형성 가능성을 기대할 수 있습니다. (주변 교통 상황 추가 확인 필요)

* 실거주 및 임대 수익: 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 목적 또는 소액 투자용 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,300,000원입니다. 제시된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 비교 대상의 건축 연도가 오래되었음에도 불구하고 단위 면적당 거래가액이 본건의 감정가 대비 낮은 경향을 보였습니다. 이는 본건이 상대적으로 신축 건물이라는 점에서 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

다만, HUG의 채권 포기 조건과 임차권 말소 조건으로 인해 인수 부담이 적다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 225,300,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

추천 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.