나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3568 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철7호선 "천왕역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

별도등기 있음
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 358번지 다원리치타운 제101동 제2층 제202호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3568 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 236,000,000원입니다.

토지 면적은 17.43㎡ (약 5.27평)이며, 건물 면적은 26.35㎡ (약 7.97평)입니다. 토지 및 건물 지분 모두 해당 면적 그대로 매각 대상입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 별도등기 존재, 공동담보 물건임을 명시하고 있습니다.

주의사항으로 별도등기가 있음을 다시 한번 강조하며, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각으로 진행됩니다.

감정평가서 요약 상으로는 본 건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 제2층 제202호입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 "천왕역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 10일 접수된 국민건강보험공단의 압류(자격징수 부-905608)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약 상, 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자전원지분 이전 등기가 확인됩니다.

주택임차권(박세희, 보증금 233,000,000원) 등기(을3)는 말소 대상입니다.

주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정(갑5) 역시 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 233,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박세희)

* 보증금: 233,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2021-01-28

* 확정일자: 2021-01-06

* 배당신고일자: 2023-08-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인)

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "대지권의 목적인 1토지(별도등기)에 대한 을구 1번 구분지상권설정등기"는 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 중요한 인수 사항입니다.

특별매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG 인수조건 변경과 관련이 있으며, 매수인은 임차인 관련 부담을 덜 수 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 오류동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역의 형태를 보입니다.

인근에 오남중학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 근린생활시설 및 공원이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

단지형 다세대주택으로 조성된 "다원리치타운" 자체는 비교적 신축 건물로, 현대적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 7호선 천왕역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근이 용이합니다.

교육: 오남중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교도 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

의료: 종합병원급은 아니더라도, 가까운 거리에 의원급 병원 및 약국 등이 분포할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

구분지상권 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 별도등기로 설정된 구분지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 구분지상권의 내용(존속기간, 목적 등)에 따라 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 이에 따른 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2026.12.31.까지) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정은 매수인의 자격이나 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

HUG 인수조건 및 복잡한 권리관계: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각 등은 권리관계를 명확히 하는 측면도 있으나, 인수 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

감정가 대비 최근 시세 비교: 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 기준으로 할 때, 본 건의 감정가는 면적당 가격으로 보았을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. (최근 거래 사례의 ㎡당 가격 대비 약 1.5배 ~ 2.5배 수준).

주변 혐오시설: 서울특별시 구로구 오류동 358번지 일대에 대한 일반적인 검색 결과, 본 건 인근에 직접적으로 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 구로구에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

말소기준권리 이후의 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이라 HUG 관련 조건도 명확히 제시되어 있어 권리상 복잡성은 줄어드는 측면이 있습니다.

그러나 '별도등기'로 인한 구분지상권 인수 부담과 감정가 대비 최근 시장 거래 가격의 차이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 구분지상권의 구체적인 내용과 가치를 면밀히 파악해야 하며, 감정가의 적정성에 대한 판단이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년~2020년에 준공된 건물로, 비교적 최신 건축 상태를 유지하고 있습니다.

서울시 내 주거지: 서울특별시 구로구라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

대항력 없는 임차인 및 HUG 조건: 임차인 관련 부담이 적고, HUG의 조건으로 매수인의 권리 확보가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 236,000,000원입니다. 제공된 최근 3건의 매매 사례(2026년 7월)에서 ㎡당 가격은 약 336만원에서 711만원 수준으로 확인되었습니다. 본 건의 감정가는 ㎡당 약 896만원으로, 최근 거래 사례의 ㎡당 가격보다 높게 책정되었습니다.

특히, 매수인이 인수해야 하는 구분지상권이라는 큰 리스크가 존재하며, 감정가 대비 실제 시장 가격이 낮을 가능성을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 약 80% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.