나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3696 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재‘마곡중학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 ‘마곡나루역’이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2021.09.06.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 단지형다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마곡동 327-41 :도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m∼10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-08-01)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25 .), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.∼2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울남부지방법원 2026타경3696 (1)

서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제6층 제601호 (신규 도로명 주소: 서울특별시 강서구 양천로30길 73-5)

본건은 다세대주택으로 이용 중인 건물입니다.

토지 면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

건물 면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

감정가: 361,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2021년 09월 06일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재‘마곡중학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 ‘마곡나루역’이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

본건 남측으로 소로 2류(폭 8m~10m)와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다.

주변 시설로는 마곡중학교가 인근에 있으며, 마곡나루역을 중심으로 상업시설 및 주거지가 발달하고 있습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 06월 28일자 계양세무서장의 압류 (체납추적 과-티11410)

부동산 등기부등본상 채권총액은 357,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (손 )

보증금: 357,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 02월 18일

확정일자: 2022년 02월 18일

배당신고일자: 2024년 02월 23일

대항력: 없음 (주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각)

* 임차인: 전효진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 02월 24일

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

이 임차인은 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않으며, 권리분석 시 추가 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부요약 상, 소유권보존(2021.09.14) 이후 주택임차권(2024.02.23, 손아름, 357,000,000원)이 등기되었으나, 본 경매 사건의 채권자인 주택도시보증공사에 의해 말소될 예정입니다. 또한, 강제경매개시결정(2026.02.12)이 주택도시보증공사에 의해 이루어졌습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (자료상 지상권 등은 확인되지 않음)

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 마곡동 지역은 신흥 주거 및 상업 지역으로 개발이 활발히 이루어지고 있습니다. 주변에 마곡중학교, 지하철 9호선 마곡나루역 등이 있어 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과,

2018년식 청람아트빌 26.09㎡가 2026년 5월 16,830만원에 거래(약 645만원/㎡)되었으며,

2018년식 삼익마곡스테이 20.89㎡가 2026년 7월 9,900만원에 거래(약 474만원/㎡)되었습니다.

2002년식 샘터마을 48.77㎡가 2026년 7월 34,700만원에 거래(약 711만원/㎡)되었습니다.

본건은 2021년식으로 최근 연식이며, 전용면적 29.36㎡ 기준, 유사 연식의 청람아트빌(2018년식, 26.09㎡) 거래가격을 감안할 때, 본건의 시세는 ㎡당 약 650만원 ~ 700만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따른 예상 시세는 약 190,000,000원 ~ 205,000,000원 수준입니다.

다만, 본건의 감정가는 361,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 HUG 인수 조건 변경 등 특수 상황이 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 9호선 마곡나루역 인근 위치, 버스 정류장 다수

* 편의시설: 근린생활시설, 마곡중학교 등 교육시설 인접

* 건물 내부: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 화재경보, 승강기, 난방 설비 구비.

* 주위환경: 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주택지대.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각과 관련된 복잡성이 존재합니다. 채권자인 HUG가 매수인에게 잔여 채권에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 임차인 관련 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG의 경매 절차 참여 및 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 낙찰 후 추가적인 가치 상승 여부 또는 감정가에 대한 조정 필요성을 검토해야 합니다.

토지이용계획 상 공항 관련 구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 다양한 규제가 존재하므로, 향후 건축 및 이용 시 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 비교적 신축 건물로, 마곡나루역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 다세대주택입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 설정되어 있으나, 매각 조건상 매수인은 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없으며, HUG의 대항력도 포기되는 조건입니다. 이는 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 수 있는 장점이 있습니다.

그러나 감정가(361,000,000원)가 최근 인근 다세대주택 실거래가(약 190,000,000원 ~ 205,000,000원)보다 매우 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 시장 가치와 감정가의 괴리 이유를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 연식 (2021년식)의 신축 건물

* 더블역세권 (9호선 마곡나루역) 인근의 우수한 입지

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인한 권리관계 명확화 (보증금 인수 부담 없음)

* 향후 마곡지구 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

본건의 인근 실거래가 및 면적을 고려한 시세는 약 190,000,000원 ~ 205,000,000원 수준으로 분석됩니다.

감정가(361,000,000원)와 시장 시세의 큰 격차를 고려할 때, 시세 수준에서 낙찰될 경우 투자 가치가 높을 수 있습니다.

채권자인 HUG의 경매 절차 진행 상황과 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여, 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.