나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3686 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제7층 제702호로서, (사용승인일:2021.08.30.) 외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감, 창호: 새시 창호 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 가장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제7층 제702호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3686 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 342,000,000원입니다.

토지면적은 8.52㎡ (약 2.58평)이며, 건물면적은 29.92㎡ (약 9.05평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 2021년 8월 30일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물 중 7층에 위치합니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 인근에 서울화곡초등학교가 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 건축 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 2월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 현황에 따르면 최신영 임차인이 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임은 미상입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 매수인이 인수할 임대차 보증금이 없는 상태에서 권리 포기 조건이 충족된다면, 별도의 임차권 관련 부담이 없을 수 있음을 시사합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집해 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 서울화곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

지역적으로 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 교통망 확충에 따른 접근성 개선이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

주변에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설로는 북측 인근에 서울화곡초등학교가 있으며, 상대보호구역에 해당합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 서울 시내 및 외곽으로의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 최신영의 존재입니다. 비록 매각 조건으로 대항력 포기가 명시되어 있으나, 임차인이 이를 이행하지 않을 경우 보증금 반환 문제 등이 발생할 수 있습니다.

또한, 다양한 토지 이용계획 및 제한상태(공항 관련 구역, 건축법 제한 등)가 존재하므로, 향후 건물 이용이나 증개축 시 제약을 받을 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 거래 과정에서 예상치 못한 복잡한 권리관계나 채무 문제가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공으로 비교적 신축인 오피스텔로서, 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

입지 면에서도 초등학교 인근이며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸하는 것은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인의 권리 포기 여부가 잔금 납부 및 소유권 이전 시 가장 중요한 변수가 될 것입니다.

만약 임차인이 조건대로 대항력을 포기한다면, 비교적 안전하게 인수가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔로서 공실 위험이 상대적으로 낮고, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

강서구 지역의 지속적인 개발 및 교통망 개선에 따른 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

안정적인 권리 관계 확보 시, 적정 시세 대비 합리적인 가격으로 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 342,000,000원이며, 면적 대비 평당 감정가는 약 37,790,000원 수준입니다.

주변 신축 오피스텔 시세가 평당 30,000,000원에서 40,000,000원 수준임을 고려할 때, 감정가는 현 시세를 적절히 반영한 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 권리 포기라는 특수 매각조건으로 인한 잠재적 리스크를 고려하여, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가를 기준으로 하되, 해당 리스크를 감안하여 320,000,000원에서 340,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

최종 입찰가는 권리 포기 여부 확인 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.