나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3823 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제2층 제205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문교초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 유사 세장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법> 기호2, 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1.17.~2026.1.16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3823 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제2층 제205호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 248,000,000원

토지면적: 22.82㎡ (약 6.90평)

토지지분: 22.82㎡ (약 6.90평)

건물면적: 26.61㎡ (약 8.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제205호

준공일자: 2020년 11월 24일 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문교초등학교" 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역임.

* 교통상황: 차량 진출입 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 교통 환경은 무난함.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역 (2023.1.17.~2026.1.16.)

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 주차환경개선지구

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2026타경3823), 접수일자 2026.02.24 (갑3)

* 권리분석 요약:

* 소유권보존: 문명기 외 1명 (2020-12-04, 갑1)

* 소유권이전(매매): 김완중 (2022-06-24, 갑2)

* 주택임차권: 정 (265,000,000원, 2023-09-13, 을3 - *말소 예정*)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (265,000,000원, 2026-02-24, 갑3 - *말소기준권리*)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025-10-27

* 확정일자: 2026-05-22

* 배당신고일자: 2026-05-22

* 대항력: 있음

* 비고: 전입일자(2025-10-27)가 본건 경매개시결정 등기일자(2026-02-24)보다 늦어 실제 대항력 발생 여부는 추가 확인이 필요하나, 명시된 정보상 대항력 있음으로 표기됨.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 정 )

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-24

* 확정일자: 2022-05-23

* 배당신고일자: 2023-09-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증 임차인으로, 대항력 없음.

* 주요 인수/소멸 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 비고란에 있으나, 구체적 내용 없음)

* 특이사항: 임차인 정 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 따라서 해당 보증금(265,000,000원)은 낙찰자가 인수하지 않음.

1.4. 상권분석

* 주변 유사 물건 매매 사례 (2026년 5월 기준, 만원):

* 독산동 886-6, 2017년식, 53.72㎡: 440,000 (5층)

* 독산동 972-50, 2023년식, 29.87㎡: 325,000 (3층)

* 독산동 960-11, 2012년식, 21.99㎡: 140,000 (4층)

* 가격 분석:

* 본건(26.61㎡, 2020년식)과 면적이 유사한 2023년식 다세대주택(29.87㎡)이 325,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 10,879,100원을 형성함.

* 2012년식 연립주택(21.99㎡)은 140,000,000원 (평당 약 6,366,500원)에 거래됨.

* 건축 연차와 상태를 고려할 때, 본건의 시세는 2023년식 다세대주택과 유사하거나 건축 연차로 인해 약간 낮은 수준으로 판단됨.

1.5. 생활정보

* 주변 기반 시설: 문교초등학교 인근에 위치하며, 주거지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 건축물 정보:

* 건축물대장상 건물명: 문정파크 I

* 연면적: 659.62㎡

* 대지권 면적: 468.7㎡ (총 면적)

* 주차: 총 11대 (내부 5대, 외부 6대)

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 본건 위치: 지상 2층 제205호

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 서 의 대항력: 명시된 정보상 대항력이 있으나, 전입일자가 경매개시결정일보다 늦어 실제 대항력 유효 여부 및 낙찰자 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필요함. 만약 대항력이 인정될 경우, 명도 및 보증금 관련 추가 부담이 발생할 수 있음. (단, 법원 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 해당 내용이 명시적으로 기재되지 않았고, HUG 임차인과 달리 포기 조건이 언급되지 않아 불확실성이 존재함.)

* 건축허가·착공제한지역: 해당 지역은 건축 관련 규제가 적용되어 향후 재건축, 증축, 대수선 등에 제약이 따를 수 있음.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 초등학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

* 건축물 상태 및 사용승인 연도(2020년)를 고려할 때 비교적 신축에 속함.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 265,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 매각되어, HUG 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됨.

* 그러나 '대항력있는임차인 서 '의 존재 여부 및 그 권리행사 가능성이 불확실한 점은 주요 검토 사항임.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 양호한 입지: 초등학교 인접 및 생활 편의시설 접근성.

* HUG 보증금 인수 면제: 265,000,000원의 HUG 보증금 부담이 없음.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 248,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석: 26.61㎡ 면적 기준, 최근 거래된 2023년식 다세대주택(29.87㎡)은 325,000,000원 (평당 약 10.88백만원)에 거래되었음. 이는 본건의 시세가 감정가보다 높을 수 있음을 시사함.

* 주택도시보증공사(HUG) 보증금 265,000,000원의 인수 부담이 없다는 점과, 임차인 서 의 대항력 유효 여부에 대한 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안했을 때, 감정가 대비 103~108% 수준 또는 주변 시세 하단에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 255,000,000원 ~ 268,000,000원

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 추가 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.