나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3840 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 348-16 위하우스 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동우편취급국" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층/지상 6층 건내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로(가)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

1.1. 1.소재지

서울특별시 강서구 화곡동 348-16 위하우스 제2층 제201호

1.1. 2.건물 용도 및 규모

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층/지상 6층 건물 내 제2층 제201호에 해당한다.

1.1. 3.토지 및 건물 면적

토지 면적: 17.27㎡ (약 5.22평)

토지 지분: 17.27㎡ (약 5.22평)

건물 면적: 24.82㎡ (약 7.51평)

건물 지분: 24.82㎡ (약 7.51평)

본건은 2필지 일단의 정방형 토지 위에 건축된 건물이다.

1.1. 4.매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 5.감정가

301,000,000원

1.2. 입지 조건

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동우편취급국" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준이다. [cite: 본문]

1.2. 2.교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통이다. [cite: 본문]

1.2. 3.토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있다. [cite: 본문]

1.3. 권리 분석

1.3. 1.등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존은 주식회사위하우스(2022.05.10)이며, 이후 김윤상(2023.06.02)에게 매매로 소유권이 이전되었다.

주택임차권은 최지현(2025.03.31 등기, 2023.06.02 전입, 2023.05.08 확정)이 있으며, 보증금은 310,000,000원이다.

압류는 남동세무서장(2024.08.29)이 있으며, 가압류는 주택도시보증공사(2025.08.04)가, 강제경매는 주택도시보증공사(2026.02.25, 사건번호 2026타경3840)가 신청하였다. [cite: 본문]

1.3. 2.말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 남동세무서장의 압류(2024.08.29)이다.

1.3. 3.인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 본 건 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상된다. [cite: 본문]

1.3. 4.임차인 현황 및 주의 사항

임차인: 주택도시보증공사(최 )

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-02

확정일자: 2023-05-08

배당신고일자: 2025-03-31

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 특수물건정보. [cite: 본문]

물건명세서상 특이사항으로, 임차인 최 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단된다.

1.4. 상권 및 생활 정보

1.4. 1.주변 상권 특성

본 건은 주거지역 내 위치하며, 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있다.

1.4. 2.주변 시세 분석

최근(2026년 7월) 인근에서 거래된 유사 물건 중, 2019년식 "더원"의 19.98㎡(약 6.04평)가 216,000,000원에 거래되었다. [cite: JSON]

본 건 건물의 면적은 24.82㎡(약 7.51평)이며, 건물 준공 연도는 2022년으로 "더원"(2019년식)보다 신축이다.

유사 면적 및 연식의 거래 사례를 기준으로 볼 때, 본 건의 시세는 약 268,108,092원 수준으로 추정된다. (24.82㎡ / 19.98㎡ * 216,000,000원) [cite: JSON]

감정가 301,000,000원 대비 시세는 약 89% 수준이다.

1.4. 3.생활 편의 시설

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있다. [cite: 본문]

까치산역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의 시설 접근성이 양호하다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리 관계의 복잡성

HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등 특수 물건 정보로 인해 권리 분석에 복잡성이 존재한다. [cite: 본문]

1.5. 2.특수 물건 조건

임차인 보증금반환청구권 포기 조건부 매각으로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 관련 조건의 명확한 이행 여부 확인이 필요하다.

1.5. 3.지역 제한 사항

토지 이용 계획상 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 군사시설 보호 구역으로 지정되어 있어, 향후 개발이나 거주 환경에 영향을 미칠 수 있다. [cite: 본문]

실제로 강서구 화곡동 주민들은 김포공항 인근 지역의 항공기 소음으로 인해 피해를 호소하고 있으며, 이는 법적 지원 대상에서 제외되는 경우도 많아 실질적인 불편이 존재할 수 있다.

1.6. 투자 포인트

1.6. 1.신축급 건물

2022년 준공된 신축급 건물로, 향후 유지보수 비용 부담이 적고 거주 만족도가 높을 수 있다.

1.6. 2.소형 평수

24. 82㎡(약 7.51평)의 소형 평수로, 1인 가구 등 실수요자에게 적합하며 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상된다.

1.6. 3.인수 부담 없음

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 조건으로 매각되므로, 비교적 안전하게 투자가 가능하다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축급 도시형생활주택으로, 소형 평수라는 장점이 있으며 입지 및 교통 환경도 양호한 편이다. 권리 관계가 다소 복잡하지만, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 명확히 제시되어 있어 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없는 것으로 파악된다. 다만, 공항 관련 구역 지정으로 인한 소음 등 잠재적 리스크는 고려해야 한다. HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 등 특이사항에 대한 추가적인 법률 검토와 확인이 요구된다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 301,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 건물 거래가격을 바탕으로 산정한 본 건의 적정 시세는 약 268,000,000원 수준이다.

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환청구권 포기라는 특수 조건으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점을 감안해야 한다.

따라서, 시세 범위와 감정가를 종합적으로 고려하고, 특수 물건의 잠재적 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요하다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.