나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3724 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 472 두산아파트 제101동 제9층 제902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉역(지하철 1호선)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선(개봉역,오류동역)이 도보 10분 거리내에 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 28층 건물 내 제9층 제902호로써 (사용승인일 : 1997.09.12) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로써, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 13m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공 방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-31 46)관할)<군사기지및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보후지구 <철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3724 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 472 두산아파트 제101동 제9층 제902호

용도: 아파트

감정가: 645,000,000원

토지 면적: 26.20㎡ (약 7.92평)

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

특이사항: 중복 병합 사건

건축물 사용승인일: 1997년 9월 12일

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉역(지하철 1호선)" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 개봉역 및 오류동역이 도보 10분 거리 내에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

도로 상황:

본건 남측으로 노폭 약 13m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 있으나 내용 없음)

말소되는 권리:

본 경매 절차를 통해 을13(근저당권, 한국주택금융공사), 을15(근저당권, 상상인저축은행), 갑5(임의경매, 한국주택금융공사), 갑6(임의경매, 상상인저축은행) 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

본건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

총 채무액:

등기부채권 총액은 820,000,000원 (8억 2천만원)입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설:

본건 주변에 아파트 단지 외에도 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

혐오 시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 상업 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 연식:

본건은 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 28층 건물 중 제9층 제902호입니다. 1997년 9월 12일에 사용 승인되었으며, 건축된 지 약 29년이 되었습니다.

내부 이용 상태:

현재 아파트(방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 발코니, 현관 등)로 이용 중입니다.

설비 내역:

기본적인 위생 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

아파트 단지 정보:

아파트명은 개봉두산아파트이며, 총 2개동, 561세대로 구성되어 있습니다. 최고층은 28층이며, 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

총 주차 대수는 126대로, 세대당 약 0.22대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 연식:

1997년 준공된 건물로, 향후 유지 보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 재건축 또는 리모델링 시점 도래 여부를 고려해야 합니다.

주차 공간 부족:

세대당 주차 대수가 매우 적은 편으로, 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

중복 병합 사건:

본건은 중복 병합 사건으로, 경매 절차가 다소 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지에는 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공 방어 협조구역, 과밀억제권역, 철도 보호 지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 법적 제한 사항이 존재합니다. 해당 제한 사항에 대한 상세 내용은 관련 기관을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 시세 분석

최근 매매 사례:

본건과 동일 면적(84.96㎡)의 두산아파트 제101동 제9층 제902호는 2026년 7월 16일에 80,000 (800,000,000원, 8억원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가(645,000,000원)보다 높은 수준입니다.

비교 대상인 더 작은 면적(59.69㎡)의 경우, 2026년 7월에 67,000 (670,000,000원) 및 68,500 (685,000,000원)에 거래되었습니다.

감정가와의 비교:

감정가는 645,000,000원이나, 최근 동일 면적의 거래 사례가 8억원으로 확인되어, 감정가가 현재 시세를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰진 아파트입니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없으며, 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 등 시세 상승 여력도 보여 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 건축 연식이 오래되고 주차 공간이 부족하며, 중복 병합 사건이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 1호선 개봉역 도보 이용 가능

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸 예정 (인수 부담 없음)

* 상승하는 시세: 최근 거래가가 감정가 대비 높게 형성됨

* 안정적인 주거 환경: 도심 속 주거 단지로서의 가치

1.9. 예상 입찰가

감정가: 645,000,000원

최근 실거래가 (84.96㎡): 800,000,000원 (2026년 7월)

최근 실거래가가 감정가를 상당히 상회하고 있어, 본건의 실제 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다. 경쟁 상황 및 추가 조사를 고려하여, 보수적으로는 감정가 이상, 적극적으로는 최근 실거래가 수준 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 780,000,000원 ~ 830,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.