나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경50 [1] 서울특별시 영등포구 문래동6가 33 에이스엔에스타워 제2층 제214호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가에 소재하는 "서울영문초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "양평역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건 내 제2층 제214호로서, (사용승인일 : 2023-06-09) 외 벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 강화유리 등임.

이용상태

업무시설(상호 : (주)CONTACT GOLF)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 지식산업센터, 창고, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 20m, 서측으로 약 10m, 남측, 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의) <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건 축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경50 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 문래동6가 33 에이스엔에스타워 제2층 제214호

* 용도: 업무시설

* 감정가: 350,000,000원

* 토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

* 토지지분: 7.1867㎡ (약 2.17평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 33.12㎡ (약 10.02평)

* 건물지분: 33.12㎡ (약 10.02평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOO (신한은행)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가에 소재하며, "서울영문초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 5호선 "양평역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측 약 20m, 서측 약 10m, 남측 및 동측 약 6m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 2024년 01월 02일: 신탁등기 말소 (부주식회사)

* 2024년 01월 02일: 근저당권 설정 (신한은행, 329,400,000원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 2025년 11월 14일: 가압류 설정 (아이에스동서, 952,488,420원)

* 2026년 02월 25일: 임의경매 개시 결정 (신한은행, 273,862,840원)

* 총 채무액: 1,281,888,420원

* 임차인 현황:

* 임차인: 장시욱 (상호: 컨텍트골프)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 03월 12일

* 배당신고일자: 2026년 03월 04일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 장시욱은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 및 지역 특징: 본건은 "에이스엔에스타워"라는 건물 내 제2층 제214호로, 2023년 06월 09일에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 및 페어글라스 마감되었습니다. 본건의 용도는 업무시설이며, 현재 "(주)CONTACT GOLF"라는 상호로 이용 중입니다. 건물이 위치한 문래동6가 지역은 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있으며, 건물의 전체 용도는 지식산업센터, 창고, 근린생활시설, 업무시설 등으로 활용되고 있습니다.

* 상권 평가: 문래동 지역은 전통적인 공업지구에서 IT, 예술 관련 산업 및 상업 시설이 공존하는 복합 상권으로 변화하고 있습니다. 본건은 이러한 지역적 특성 내에서 업무시설로서의 수요를 확보할 수 있는 입지에 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 양평역이 인접해 있어 서울 도심 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: 북서측 인근에 서울영문초등학교가 위치해 있습니다. 다만, 본 건이 위치한 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관련 세부 사항은 남부교육청에서 반드시 확인해야 합니다.

* 편의시설: 인근에 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 및 특정 용도(아파트 건축 등)에 대한 허가구역으로 지정된 점은 향후 건축물 활용 및 거래 시 제약 요인이 될 수 있으므로, 매수 전 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 사용 및 임대: 현재 업무시설로 사용 중이며 임차인이 존재하나, 임대 관계는 미상으로 표기되어 있습니다. 대항력 없는 임차인이라 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 상황에 대한 대비가 필요합니다.

* 건축물 관련 사항: 건물 사용승인일이 2023년 6월로 비교적 신축이나, 14층 건물 내 호실이므로 각종 설비(승강기, 급배수, 소방 등)의 관리 상태 및 유지보수 계획 등을 점검하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울특별시 영등포구 문래동에 위치한 업무시설로, 지하철 5호선 양평역을 이용한 우수한 교통망을 갖추고 있습니다. 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 권리 관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 깔끔한 상태입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 다만, 여러 중첩적인 토지이용계획상의 제한과 교육환경보호구역 지정 등은 향후 건물 활용 계획 수립 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 전반적으로 양호한 입지와 정리된 권리 관계를 바탕으로 투자가치를 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 양평역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2023년 6월 준공된 건물로, 시설 노후도가 낮아 즉시 활용 또는 임대가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 업무시설로서의 적합성: 지식산업센터, 창고, 근린생활시설, 업무시설 등으로 복합 활용 가능한 건물이며, 현재도 업무시설로 이용 중입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 350,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 낙찰 후 소멸되는 총 채무액: 1,281,888,420원

* 본 물건은 인수할 보증금이 없는 임차인이 존재하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 권리 관계상 부담은 없습니다.

* 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한사항을 고려할 때, 건물의 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주변 시세, 향후 개발 가능성, 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등을 종합적으로 분석하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 현재 감정가를 기준으로, 시장 상황 및 투자 목적에 따라 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.