나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3810 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-22 감성타운 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철 2,5호선 환승역인 "까치산역" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택등의 공동주택 및 일반주택과 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 동측 근거리에 지하철 2,5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층건(사용승인일자: 2016. 4. 27)중 제 2층 제 204호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내의 2필지 일단의 세장형의 토지로 현재 건(도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4미터폭(곰달래로19나길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)~ 2) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 총 17세대로 등재되어 있음

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3810 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-22 감성타운 제2층 제204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 188,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 13.83㎡ (약 4.18평)

토지지분: 13.83㎡ (약 4.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.84㎡ (약 6.91평)

건물지분: 22.84㎡ (약 6.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 감성타운

구분: 집합건물

주용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

구조: 철근콘크리트구조

건축구조: 철근콘크리트구조 (평슬라브지붕)

사용승인일자: 2016.04.27

총 층수: 지상 6층

해당 층: 2층

세대수: 17세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2,5호선 환승역인 "까치산역" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택 등 공동주택과 일반주택, 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재합니다. 동측 근거리에 지하철 2,5호선 환승역인 "까치산역"이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 약 4미터 폭의 포장도로(곰달래로19나길)와 접하고 있어 출입도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 갑1: 소유권보존 (빈석우) - 2016.05.12

* 갑2: 소유권이전 (유정민) - 2016.10.25 (매매)

* 을4: 주택임차권 (박예서) - 2023.12.27 접수, 2019.12.13 전입, 2019.11.19 확정, 165,000,000원, 말소 예정 (말소기준권리보다 후순위)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사) - 2026.02.24 접수, 165,000,000원, 말소기준권리

3.2. 채권자 및 채무관계

본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매로 개시되었으며, 등기부채권 총액은 165,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박예서)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-13

* 확정일자: 2019-11-19

* 배당신고일자: 2023-12-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 을4 임차권은 말소 예정이며 대항력 없음)

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3, 2026.02.24 접수)입니다.

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인해 을4 주택임차권은 말소될 예정이며, 일반적으로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, "물건명세서 참고사항"에 명시된 HUG 인수조건 변경 및 임차인/승계인의 보증금반환청구권 포기 조건 매각이 중요합니다.

3.6. 주의사항

* 임차인 박예서 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인에게 추가적인 보증금 반환 의무를 지지 않는다는 의미로 해석될 수 있으나, HUG 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 대중교통을 이용해야 합니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 2026년 7월 1일, 서울 강서구 화곡동 366-36번지 "더원" (2019년식, 19.98㎡) 4층이 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 10,810,810원)

* 2026년 7월 2일, 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지 "(504-114)" (1986년식, 37.44㎡) 2층이 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,006,410원)

* 2026년 7월 1일, 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌(1014-11)" (2002년식, 37.56㎡) 3층이 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,259,850원)

4.3. 시세 분석

감정가는 188,000,000원입니다. 최근 실거래가 중 본건과 유사한 면적(22.84㎡) 및 건축 연도(2016년식)를 고려할 때, 2019년식, 19.98㎡의 "더원" 거래 사례(216,000,000원)가 가장 유사합니다. 이는 본건의 현재 시세가 감정가보다 높게 형성될 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 2,5호선 까치산역 도보 이용 가능

* 교육: 장전초등학교, 화곡중학교 등 인근 위치

* 생활: 단지 내 또는 인근 소규모 상가 이용 가능. 대형마트, 병원 등은 대중교통 이용 필요.

* 환경: 근린공원 등 위치

5.2. 혐오시설 유무

현재 확인된 정보상 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5.3. 건축물 내부 정보

도시형생활주택으로, 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다. 급탕, 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기, 옥내소화전 등의 설비가 갖추어져 있으며, 1층에 주차장 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금반환청구권 포기 조건 매각: 해당 조건이 낙찰자에게 미칠 수 있는 잠재적 영향에 대한 철저한 법률 검토가 필요합니다. 비록 대항력 없는 임차인이나, HUG와의 계약 조건이 복잡할 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

최근 부동산 시장 변동성으로 인한 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 건물 노후도

2016년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역이 인접하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 도시형생활주택입니다. 최근 실거래가 비교 시 감정가 대비 높은 시세 상승 가능성이 존재합니다. 다만, HUG 인수조건 관련 복잡한 권리 관계 및 특수 조건으로 인해 입찰 전 전문가와 함께 권리 분석 및 조건 검토를 반드시 선행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 풍부한 임대 수요 기대

* 비교적 최근 연식의 신축급 건물

* 감정가 대비 높은 실거래가 형성 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 188,000,000원입니다. 유사한 면적 및 연식의 최근 거래 사례(216,000,000원)를 고려할 때, 시세는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금반환청구권 포기 조건 매각이라는 특수한 매각 조건으로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 110% ~ 120% 수준인 198,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 법률 전문가의 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.