나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3765 [1] 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제6층 제614호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이플 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 공공시설, 오피스텔, 근린공원 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역 으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남동측으로 도보로 약14분 거리에 대림역(2호선, 7호선) 및 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 내 제6층 제614호로서, 사용승인일(2012.11.30) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인치 못하였으며, 건축물현황도상 방겸거실1, 욕실및화장실1, 주방1, 현관, 보일러실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 기계식주차 설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약8미터, 남서측으로 노폭 약15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-2 7)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반 드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건 축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.2 0.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계 미상임.

물건 비고

-주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3765 (1)

* 용도: 도시형생활주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제6층 제614호

* 건물명: 비즈트위트 블루

* 건축년도: 2012년 11월 30일

* 층수: 6층 (총 19층)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 주 용도: 업무시설(오피스텔 121실), 공동주택(도시형생활주택 원룸형 105세대)

1.3. 면적 및 가격 정보

* 감정가: 115,000,000원

* 토지면적: 2.66㎡ (약 0.80평)

* 토지지분: 2.66㎡ (약 0.80평)

* 건물면적: 16.04㎡ (약 4.85평)

* 건물지분: 16.04㎡ (약 4.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변에는 학교, 공공시설, 오피스텔, 근린공원, 주상용 건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 남동측으로 도보 약 14분 거리에 대림역(2호선, 7호선)이 위치해 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

* 본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 남동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 8월 3일 구로세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 현재 등기부등본 상 소유권 관련 권리 외 다수의 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주택임차권(한국토지주택공사, 125,000,000원)은 말소 예정이나, 승계인인 서울보증보험 주식회사와의 특별 조건이 존재합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 승계)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-27

* 확정일자: 2022-09-27

* 배당신고일자: 2024-11-14

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경으로, 매수인에게 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 임차인: 황예은

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-19 (주의: 미래 날짜로 데이터 오류 가능성 있음)

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이고 전입일자가 미래 날짜인 점으로 보아 실제 거주 또는 권리 관계에 영향이 없을 것으로 판단되나, 현장 확인 필요.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (서울보증보험 주식회사와의 조건부 매각으로 인해 실질적 인수 보증금 없음)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 구로동 일대는 학교, 오피스텔, 근린상가 등이 밀집된 지역으로, 소형 주거 및 업무용 부동산에 대한 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 주변 편의시설 및 교통망을 고려할 때, 1인 가구 및 소규모 사업체를 위한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 대림역(2, 7호선)까지 도보 약 14분 거리이며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 학교, 공공시설, 근린상가 등 생활 편의시설이 근거리에 위치하여 기본적인 생활 여건이 양호합니다.

* 교육환경: 구로고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 해당될 수 있으므로 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 조건부 매각: 서울보증보험 주식회사의 임차권 말소 및 보증금 잔액 반환청구권 포기 조건이 매각 완료 시점까지 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 상세한 현장 조사 및 지도 검색을 통해 혐오시설(예: 대규모 유흥업소, 공장 등)의 유무를 파악해야 합니다. (본 보고서 작성 시점에서는 별도 검색을 통한 혐오시설 확인은 이루어지지 않았습니다.)

* 건물 노후화: 2012년 준공 건물로, 향후 시설 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구 역세권 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 편의성과 생활 인프라가 갖춰진 입지입니다.

* 권리 관계는 다소 복잡하나, 말소기준권리 이후의 대부분 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차보증금이 없어 투자 부담이 적습니다.

* 서울보증보험 주식회사와의 조건부 매각 사항이 명확히 이행되는지 여부가 본건의 중요한 투자 포인트가 될 것입니다.

* 소형 부동산에 대한 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 접근성: 대림역(2, 7호선) 도보 이동 가능한 입지.

* 소형 면적: 16.04㎡(약 4.85평)의 컴팩트한 면적으로 1인 가구 및 소액 투자에 적합.

* 권리상 안전성: 인수할 보증금이 없고, 말소 기준 권리 이후 권리는 소멸 예상.

* 지역 개발 잠재력: 구로구 지역의 지속적인 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 115,000,000원

* 주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(다세대 주택)들을 분석한 결과, 평당 약 1600만원부터 4500만원 이상까지 넓은 범위의 시세가 형성되어 있습니다. 본건과 동일한 건물 유형 및 연식의 직접적인 비교 사례는 부족하나, 감정가 115,000,000원(약 2370만원/평)은 최근 시세 형성 가격을 고려할 때 보수적인 수준으로 판단됩니다. 특히 유사 연식의 매물이 평당 4500만원 이상에서 거래된 사례를 볼 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가:

인수할 임차보증금이 없고, 권리상 특별한 위험이 적다고 판단될 경우, 감정가 이상으로 입찰가를 높여 잡는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로는 감정가 수준인 115,000,000원에서 시작하여, 시장 경쟁 상황 및 향후 임대 수익률 등을 고려하여 130,000,000원까지 입찰가를 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가는 경매 당시의 현장 분위기, 경쟁 참여자 수, 본건의 명도 용이성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.