나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3727 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1100-3 휴엔유빌 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 "강서구청" 북서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 제5층 제501호로서 (사용승인일: 2020.04.23.) 외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비, 필로티주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도 :아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 1100-3번지에 소재하며, '강서구청' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본 건이 위치한 건물은 2020년 4월 23일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본 건은 해당 건물 내 제5층 제501호입니다. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 정방형으로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어 향후 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 11월 24일자 평택세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 확인되는 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2020-04-27 (김미정 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2020-10-22 (서동영, 매매)

* 주택임차권 (인수): 2024-09-06 (한국토지주택공사, 246,000,000원). 전입일자 2022-08-26, 확정일자 2022-07-07. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 말소기준권리: 압류 (2025-11-24)

* 말소된 권리: 근저당권공동담보 (2026-01-05, 서울보증보험주식회사), 임의경매 (2026-02-23, 서울보증보험)

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 3,000,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2025-01-17

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 강 )

보증금: 246,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-26

확정일자: 2022-07-07

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 있음

비고: 등기부상 주택임차권으로 인수되는 권리입니다.

권리 분석 요약:

말소기준권리보다 선순위인 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(246,000,000원)은 인수됩니다. 이는 매수인이 부담해야 할 금액입니다. 김 임차인의 경우 대항력이 있으나 임대관계가 미상인 점은 잠재적 위험 요소입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 강서구청이 인근에 위치한 행정중심지에 자리하고 있으며, 주변으로는 다양한 주거 형태의 건물과 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 배후 주거 수요를 바탕으로 하는 일반적인 지역 상권으로, 안정적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다. 건물은 2020년 4월 23일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본 건은 제5층 제501호입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, CCTV 설비, 필로티 주차장 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 본 건의 가장 큰 위험 요소는 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권 246,000,000원입니다. 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 그대로 인수되는 금액으로, 감정평가액(233,000,000원)을 초과합니다.

* 미확인 임대관계: 임차인 김 의 경우, 보증금 3,000,000원에 대한 임대관계가 미상으로, 명확한 보증금 회수 또는 명도 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본 건이 소재한 지역은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 관련 법규 확인 및 허가 절차가 요구될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 강서구청 인근의 주거 지역에 위치한다는 장점이 있습니다. 하지만 매수인이 인수해야 하는 한국토지주택공사의 주택임차보증금 246,000,000원이 감정평가액을 초과하므로, 사실상 낙찰가와 인수되는 보증금을 합한 총 매수 부담액이 감정가보다 높아지는 구조입니다. 이로 인해 상당한 재정적 부담과 위험이 따르는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 입지 조건: 강서구청 인근이라는 점과 주변의 주거 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 233,000,000원입니다.

확인된 인수되는 주택임차보증금은 한국토지주택공사(LH)의 246,000,000원입니다.

이는 감정평가액을 초과하는 금액으로, 매수인은 해당 금액을 인수해야 합니다. 따라서 총 매수 부담액은 낙찰가에 246,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

주변 최근 실거래가(2026년 7월 1일, 전용면적 19.98㎡, 2019년식 다세대)가 216,000,000원인 점을 고려할 때, 본 건의 시세는 약 220,000,000원에서 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 보증금(246,000,000원)이 추정 시세보다 높으므로, 낙찰가를 0원으로 하더라도 총 부담액이 시세보다 높아지는 상황입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 인수되는 보증금을 제외한 예상 입찰가는 감정가 대비 큰 폭의 할인을 적용하여 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 매수 부담액은 낙찰가 + 인수 보증금 (246,000,000원) + 기타 제세공과금 및 명도 비용이 됩니다. 따라서 총 매수 부담액은 최소 256,000,000원 이상이 될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.