나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3737 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 899-8 한울아파트 제11층 제1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구립 곰달래도서관" 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 소재하는 혼 합지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 "까치산역(지하철 2호 선, 5호선)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상12층 건물 내 제11층 제1101호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 아파트로 조사됨. (후첨 "내부구조도" 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지 거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 공부상 아파트로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조 사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으 나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3737 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 899-8 한울아파트 제11층 제1101호

신주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 18 (화곡동)

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제11층 제1101호

감정가: 256,000,000원

토지면적: 7.03㎡ (약 2.13평)

건물면적 (전용면적): 28.82㎡ (약 8.72평)

분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않음.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (등기부 갑8 기준)

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구립 곰달래도서관" 북서측 인근에 위치.

* 주변환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합지대로, 주위환경은 보통 수준임.

* 교통:

* 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 "까치산역(지하철 2호선, 5호선)"이 소재하여 교통 편의성은 보통임.

* 도로: 대상 토지는 남측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 형상 및 이용: 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 창원지방법원 2023카단263 (가압류, 갑6)

* 채권청구액 총액: 260,148,543원 (등기부 기재 합계)

* 주요 권리 분석:

* 을4: 주택임차권 (2025-03-24 접수)

* 임차인: 박기범

* 보증금: 225,000,000원

* 전입일자: 2023-03-17

* 확정일자: 2023-02-22

* 말소 여부: 인수 (등기부 기재)

* 비고: 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수함.

* 특이사항:

* 채권자(한국주택금융공사)가 임차인(박기범의 양수인)과 동일한 것으로 보임. 이는 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 요소임.

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 주택임차권등기가 명시되어 있으며, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 기재되어 있음.

* 그러나 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적임.

* 기타 권리:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2019-03-15)

* 갑4: 소유권이전 (2019-03-15)

* 을3: 근저당권 (2025-01-20, 강현이, 20,000,000원) - 말소

* 갑6: 가압류 (2023-09-04, 주식회사케이비국민카드, 15,148,543원) - 말소 (말소기준권리)

* 갑7: 압류 (2026-01-08, 국민건강보험공단) - 말소

* 갑8: 강제경매 (2026-02-23, 한국주택금융공사, 231,901,899원) - 말소

1.3. 상권분석

* 주변 업종: 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타남.

* 교통 접근성: 까치산역(2, 5호선) 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 이용 현황: 공부상 아파트로 이용 중이며, 주상용 건부지로 이용 중인 토지와 일괄 매각됨.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: "강서구립 곰달래도서관"이 인근에 위치.

* 주거 환경: 복합적인 주거 및 상업 지역에 해당하며, 인프라는 보통 수준으로 판단됨.

* 교통: 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 부도심 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수:

* 임차인: 박기범 (양수인: 한국주택금융공사)

* 보증금: 225,000,000원

* 전입: 2023-03-17, 확정: 2023-02-22

* 등기부 상 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있음.

* 만약 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 한다면, 이는 실질적인 매수 비용 증가로 이어짐.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반되므로, 반드시 법원 현황 조사 보고서 및 매각 물건 명세서를 재확인해야 함.

* 현장 조사 불가 및 정보 불확실성:

* "현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음." (감정평가서 요약)

* "임대관계는 미상임." (기타참고사항)

* "건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람." (기타참고사항)

* 내부 상태, 임대 현황, 실제 구조 등에 대한 불확실성이 존재함.

* 토지이용계획 제한:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 법규 적용 가능성.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 (외국인 등, 아파트 용도).

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강서구 화곡동의 역세권 아파트로, 소형 면적을 가지고 있습니다.

* 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 2억 2,500만원의 인수 여부입니다. 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있고 물건명세서에도 인수 가능성이 명시되어 있으나, '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상충되어 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

* 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 이는 매수인의 부담이 크게 늘어나는 요인이 됩니다.

* 임차인이자 채권자가 동일한 한국주택금융공사라는 점은 권리 관계 해석에 있어 추가적인 주의를 요합니다.

* 현장 방문이 이루어지지 않아 내부 상태, 실제 이용 현황 등에 대한 파악이 어려운 상태입니다.

* 따라서, 본 물건은 명확한 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 투자가치가 크게 달라질 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 전용면적 28.82㎡의 소형 아파트로 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요가 있을 수 있습니다.

* 주변에 편의시설(도서관) 및 주거/상업 인프라가 혼재되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 요소는 '인수 보증금'입니다.

* 등기부등본과 물건명세서상 '을4 주택임차권'의 보증금 225,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 만약 이 보증금 전액을 인수해야 한다면, 매수인의 실질적인 총 취득 비용은 '감정가(256,000,000원) + 인수 보증금(225,000,000원)'을 초과하게 됩니다. 이는 시세 대비 불리한 조건이 될 수 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 임차인의 보증금이 배당으로 전부 변제될 경우를 가정한 것일 수 있으나, '말소: 인수' 표기 및 물건명세서의 '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음' 문구와 상충되므로 100% 신뢰하기 어렵습니다.

* 따라서, 명확한 법원 조사 결과 및 임차인과의 소통을 통해 정확한 인수 보증금 액수를 확정하기 전까지는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 본건의 경우, 명확한 인수 보증금 액수 확인 없이는 보수적인 접근이 필수적이며, 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 법률 전문가 상담 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 현재로서는 인수 보증금을 제외한 순수 건물 가치에 대한 평가만 가능하며, 이를 감안하더라도 입찰가를 특정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.