나이스옥션 법원경매 수원 2024타경66701 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 1158-30 세류팰리스 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2024.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 장지동 소재 "세류역(전철1호선)" 북동측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이
혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(1호선 세류역)이 소재
하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 내 3층 305호로서
(사용승인일 : 2019.08.14.)
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 인테리어 마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비,
옥내소화전, 화재경보설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭약 4-6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역,
비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역,
과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 주택임차권 설정되어 있음.
- 임차보증금 : 금200,000,000원
- 범위 : 건물의 전부
- 임대차계약일자 : 2021.07.24.
- 주민등록일자 : 2021.08.19.
- 점유개시일자 : 2021.08.20.
- 확정일자 : 2021.07.29.
- 임차권자 : 강재구.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 강재구)로부터 2026.6.9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경66701 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1158-30 세류팰리스 3층305호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 200,000,000원 (20000만원)

* 토지 면적: 9.37㎡ (약 2.83평)

* 건물 면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금 (권리분석상 확인)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 9층 건물 중 3층 305호

* 사용 승인일: 2019년 08월 14일

2. 입지조건

* 본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 1호선 세류역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(1호선 세류역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 북측 및 남측으로 폭 약 4-6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 11일자 평택세무서장의 압류 (등기부상 갑5)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기사항전부증명서 상의 주택임차권(을1) 및 기타 압류, 강제경매 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 사항은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 강재구)

* 보증금: 200,000,000원 (20000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 19일

* 확정일자: 2021년 7월 29일

* 배당신고일자: 2023년 8월 24일

* 본 건과 관련하여 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이를 바탕으로 권리분석 상 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 예상됩니다.

* 따라서 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 주거용 건물(아파트, 다세대, 오피스텔)과 상업용 시설(근린생활시설, 숙박시설)이 복합적으로 분포된 지역입니다.

* 1호선 세류역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변으로 다양한 편의시설 및 교통시설이 발달해 있습니다.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 세류역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 인접해 있습니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 비교적 신축(2019년 준공)인 오피스텔/도시형생활주택으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건과 관련하여 수원지방법원 2024타경84150 (주택도시보증공사 신청) 사건이 별도로 존재하는 것으로 확인됩니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로, 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 특이사항이 존재하며, '인수조건 변경' 문구는 향후 HUG와의 정산 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 시사합니다. 확약서 내용 이행 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 군용비행장 소음대책구역: 본 물건은 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 불편이 발생할 수 있습니다. 이는 거주 환경에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 미납 관리비 및 공과금: 경매 낙찰 후 미납된 관리비나 공과금은 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 사전 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 1호선 세류역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 24.50㎡ (약 7.41평)으로 1인 가구 수요에 적합합니다.

* 가장 큰 장점은 HUG(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 임차인 강재구 씨의 보증금 2억원에 대한 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 권리상 위험 요소를 상당 부분 제거합니다.

* 다만, 중복 경매 사건의 존재와 HUG 관련 특이사항은 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다. 또한, 군용비행장 소음대책구역에 해당한다는 점은 주거 환경 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

* 종합적으로 볼 때, 권리상의 부담은 적으나, HUG 관련 사항 및 소음대책구역 지정 여부를 신중히 검토한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: HUG 확약서에 따라 2억원의 보증금 인수 의무가 없을 것으로 예상되어, 실질적인 취득 비용을 절감할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 1호선 세류역 인근에 위치하여 임대 수요 확보 및 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 소형 평형 도시형생활주택은 1인 가구 증가 추세와 맞물려 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2019년 준공된 "더세류빌"(47.29㎡)이 2026년 7월 13일 기준으로 23,000만원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 본 건물의 면적(24.50㎡)에 대한 시장 가격을 환산하면 다음과 같습니다.

* 평당 가격: 23,000만원 / (47.29㎡ / 3.3058㎡/평) ≈ 1,608만원/평

* 본 건물의 예상 시세: 1,608만원/평 * (24.50㎡ / 3.3058㎡/평) ≈ 11,915만원 (11915만원)

* 본 물건의 감정가는 20,000만원이지만, 실거래가 기준 시세는 약 11,915만원 수준으로 분석됩니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 0원임을 고려하면, 시세 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 수익 창출이 가능합니다.

* 예상 입찰가:

* 시세 및 감정가, 그리고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 12,000만원에서 14,000만원 사이에서 형성될 것으로 보입니다.

* 특히, HUG의 확약서가 최종적으로 문제없이 이행될지에 대한 마지막 확인이 중요하며, 중복 경매 사건의 진행 상황 또한 변수가 될 수 있습니다.

* 따라서, 최초 입찰가는 12,000만원 수준에서 시작하여, 현장 분위기와 경쟁 정도를 고려하여 14,000만원 이내로 상향 조정하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.