나이스옥션 법원경매 수원 2024타경86934 [1] 경기도 오산시 궐동 33-13 은여울스위트 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 '오산경찰서 궐동지구대' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,
아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제303호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 미상임.
창호: PVC샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김지영)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경86934 (1)

소재지: 경기도 오산시 궐동 33-13 은여울 스위트 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 26.66㎡ (약 8.06평)

건물면적: 34.23㎡ (약 10.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 궐동에 위치하며, '오산경찰서 궐동지구대' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로는 약 15미터, 남측으로는 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 9월 3일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

이로 인해, 해당 경매 개시 결정 이전에 등기된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

을구에 등기된 김지영의 주택임차권(을4)은 말소 대상입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김지영)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 12일

확정일자: 2021년 2월 5일

배당신고일자: 2023년 3월 21일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보,

본 건과 관련하여 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김지영)로부터 2026년 6월 1일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 임차인은 대항력이 없으며, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 오산시 궐동 지역은 다세대주택, 아파트 등 주거용 건물과 더불어 다양한 근린생활시설이 공존하는 지역입니다.

이는 기본적인 상권이 형성되어 있음을 시사하며, 주거지로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 오산경찰서 궐동지구대가 위치하여 치안 환경 또한 양호한 편입니다.

교통 상황이 무난하여 지역 내 이동 및 외부 지역으로의 접근성이 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 다세대주택으로 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 점은 임차인 김지영 씨가 주택도시보증공사로부터 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하겠다는 내용의 확약서를 제출했다는 사실입니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 명확히 하는 긍정적인 요소이나, 혹시 모를 법률적 분쟁 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 준공)이며, 대항력 있는 임차인이 없음에도 불구하고(HUG 확약서 확인) 감정가가 높게 책정되어 있어, 첫 경매 시 입찰 경쟁률이 높지 않을 수 있습니다.

임차인의 보증금 175,000,000원은 주택도시보증공사와의 확약서 내용에 따라 낙찰자가 인수하지 않아도 되므로, 실질적인 인수 부담은 없습니다.

신축 건물의 상태와 무난한 입지 조건을 고려할 때, 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점은 매력적인 투자 요인입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 건물(성우빌A, 2013년식)의 전용면적 18.15㎡가 5,000만원(약 275.5만원/㎡), 우남빌라(2008년식)의 전용면적 20.75㎡가 7,300만원(약 351.8만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건 건물의 전용면적은 34.23㎡이며, 신축 연식(2020년 준공)을 고려하면 시장 가치는 약 94,250,000원(성우빌A 기준)에서 120,450,000원(우남빌라 기준) 사이로 추정됩니다.

현재 감정가는 203,000,000원으로, 시장 시세 대비 높은 편입니다.

인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 감정가보다는 실질적인 시장 가치와 본인의 투자 전략을 고려해야 합니다.

보수적으로 접근한다면, 시장 가치 상단인 120,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 첫 경매 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

첫 경매의 시작가는 감정가인 203,000,000원부터 시작될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.