나이스옥션 법원경매 수원 2024타경95761 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6 엘리시아 7층706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북측 인근에 위치하며, 부근은
공동주택, 상업 및 업무용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 업무지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 북측 인근으로 간선도로(인계로)와 버스정류장, 남동측 인근
으로 수인분당선 수원시청역이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지1층, 지상13층건 내 제7층 제706호로서,
(사용승인일자: 2018.01.12)
외벽: 외장용 석재타일 및 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택-원룸형으로 이용중임.(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 및 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비,
주차장설비(지1층-4층) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 인접 토지대비 등고평탄하며, 현황 아파트, 업무시설 및 판매시설 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 로폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로1류(폭 10m-12m)(접함)이며,

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건은 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축
물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 확인하였음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이다온)로부터 2026.5.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경95761 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1019-6, 엘리시아 7층706호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층, 지상 13층 건물 중 제7층 제706호 (사용승인일자: 2018.01.12)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 140,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.63㎡ (약 2.61평)

토지지분: 8.63㎡ (약 2.61평)

건물면적 (전용면적): 24.16㎡ (약 7.31평)

건물지분 (전용면적): 24.16㎡ (약 7.31평)

분양면적 정보는 본 물건에 대해 명시적으로 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 업무지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 북측 인근으로 간선도로(인계로)와 버스정류장이 있습니다. 또한 남동측 인근으로 수인분당선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본 건은 동측 및 남측으로 로폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)이며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 압류 (파주세무서장, 2022-12-01)

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 인수

임차인: 이 (주택도시보증공사 양도 전)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-14

확정일자: 2022-01-18

배당신고일자: 2024-03-13

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자가 임차인에게 별도의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(이다온, 140,000,000원) 및 후순위 압류, 강제경매 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 140,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 건물 현황

본 물건이 위치한 인계동은 수원시청을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 다양한 상업시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하여 유동인구와 배후수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 휴림빌 (2016년 준공, 전용 44.37㎡): 2025년 12월 30일 15,500만원에 거래되었습니다.

* I'MHOME (2015년 준공, 전용 17.59㎡): 2025년 12월 24일 7,200만원에 거래되었습니다.

* 진영빌라 (1991년 준공, 전용 84.12㎡): 2025년 12월 12일 17,800만원에 거래되었습니다.

이는 본 물건과 동일한 단지나 건물이 아닐 가능성이 높으며, 동일 지역 내 다른 다세대/빌라의 시세를 참고할 수 있습니다. 본 건의 전용면적 24.16㎡ (약 7.31평)을 고려할 때, 'I'MHOME'의 가격보다는 높고 '휴림빌'의 가격보다는 낮은 범위에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청 인근에 위치하여 행정기관, 대형마트, 백화점, 금융기관, 병원 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

수인분당선 수원시청역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 자가용 이용 시에도 간선도로 접근성이 좋습니다.

5.3. 주변 환경

주거, 상업, 업무 시설이 복합된 지역으로 주거 생활 및 업무 활동에 편리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 확약서 내용

임차인이 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출한 점은 긍정적입니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 함께, 향후 HUG와의 명도 절차 진행 시 추가적인 확인 및 조율이 필요할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경" 문구는 HUG가 해당 물건의 경매 절차 또는 낙찰 후 인수 조건에 변동이 있을 수 있음을 시사합니다. 정확한 내용은 HUG에 직접 문의하여 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축에 해당하지만, 향후 10년 이상 경과 시 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 북측 인근 상업 및 업무지대에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 프리미엄과 함께 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있는 우수한 입지를 자랑합니다. 권리분석상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 판단되며, 임차인 관련 확약서 내용으로 인해 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 관련 특이사항에 대한 명확한 확인 절차는 반드시 선행되어야 합니다. 전용면적 24.16㎡의 소형 주거 공간으로 1인 가구 실수요자 또는 투자 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 역세권 및 행정/상업 중심지에 위치하여 직주근접 수요가 높음.

* 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로 주거 쾌적성이 양호함.

* 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 명도 리스크가 낮을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

감정가는 140,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 전용면적 24.16㎡ (약 7.31평) 기준, 1㎡당 약 349만원 ~ 409만원 수준으로 거래되고 있습니다.

이를 바탕으로 예상 시세 범위를 산출하면 약 8,000만원 ~ 11,000만원 내외로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없어 입찰가 산정에 반영할 추가 비용은 없습니다.

명도 용이성, HUG 관련 확인 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 110,000,000원 사이로 고려해볼 수 있으며, 보수적으로는 9,500만원 선을 목표로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.