나이스옥션 법원경매 수원 2024타경93321 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 378-14 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재"처인구청"남서측 인근에 위치하며 주위로는
아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며, 주거지
로서의 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 사정 등 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 다세대주택 중 4층 401호로서
외벽 : 치장벽돌쌓기, 돌붙임, 타일붙임마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

본건은 단지형 다세대주택으로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기, 공동현관보안설비 갖
추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사 토지를 평지 조성한 정방형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6미터 내.외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 배
출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건물 외벽에 3657(통칭 3657빌라)로 표기되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정우민)로부터 2026.6.9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경93321 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 378-14 4층 401호 (새주소: 경기도 용인시 처인구 중부대로1398번길 17-2)

용도: 다세대주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 21.89㎡ (약 6.62평)

건물면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동에 소재하며, 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 주거지로서의 제반 환경은 양호한 편입니다. 인근에 노선버스정류장이 위치하며 차량으로의 접근이 용이하여 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다. 인접 도로 상황은 북측으로 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭8m-10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 6월 16일자 메리츠캐피탈주식회사의 가압류(갑8)입니다. 본 물건은 임차인 정 이 전입일자 2021년 3월 3일, 확정일자 2021년 2월 8일자로 보증금 205,000,000원을 신고하였으나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용이 포함되어 있습니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다. 기타 채권으로 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 위 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 정 : 보증금 205,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-03. 대항력 없음. (HUG 확약서 제출로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의)

4. 상권분석

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 주소지(경기도 용인시 처인구 중부대로1398번길 17-2) 내에 위치한 '해비치타운'의 전용면적 69.725㎡(약 21.1평) 다세대주택이 2026년 7월 9일 295,000,000원에 거래되었습니다. 해당 거래는 2021년 건축물로, 본건(건축 연도 약 2018년, 전용면적 45.36㎡)보다 크고 신축입니다. 해비치타운의 평당 매매가는 약 1,398만원입니다. 본건의 감정가 기준 평당가는 약 1,224.5만원으로, 신축 및 유사 단지 내 거래가격을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 또한, 1989년, 1992년에 건축된 인근 다세대주택들의 거래가액(9,150만원, 8,550만원)은 본건과 시세 차이가 상당하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

본건은 처인구청 인근에 위치하여 행정 및 편의시설 접근성이 좋습니다. 주변에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 있어 주거 생활 편의성이 높습니다. 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 시내외 이동이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접하여 현저한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 특징은 임차인 관련 사항입니다. 대항력 있는 임차인으로 분류되었으나, 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서를 통해 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해주기로 하였으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동에 위치한 다세대주택으로, 최근 동일 단지 내 신축 및 넓은 면적의 주택이 높은 가격에 거래된 사례가 있어 시세 상승 가능성이 있습니다. 임차인 관련 위험 요인이 HUG의 확약서로 인해 해소되었고, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 주거 환경 및 교통 여건 또한 양호하여 실거주 및 투자 목적 모두 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 최근 실거래가 존재하여 시세 비교 및 시세 상승 잠재력 파악 용이.

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인한 임차인 관련 권리 인수 리스크 해소.

* 향후 지역 개발 및 주거 선호도 변화에 따른 가치 상승 기대.

* 실거주 시 생활 편의시설 및 교통 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

최근 동일 단지 내 시세 거래가(69.725㎡, 29,500만원)를 바탕으로 본건(45.36㎡)의 시장 가치를 산정 시 약 19,180만원 수준으로 추정됩니다. 현재 감정가 168,000,000원은 이러한 시장 가치보다 낮게 책정되어 있습니다. 임차인 인수 부담이 없는 점과 지역 내 신축 다세대주택의 높은 거래가격을 고려할 때, 경쟁이 예상됩니다. 이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가 이상으로, 시장 가치 범위 내에서 보수적으로 접근하여 185,000,000원 수준을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.