나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102126 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-49 테라타워빌비동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재"수원여고"남동측 인근에 위치하고, 본건 주위
는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트구조지붕 5층 건물 내 3층 303호로서
외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 탐문 조사됨.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난바설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 평탄 조성된 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제
6구역(전술), 도시교통정비지역, 문화재(현상변경허용기준9구역(평지붕47m이하/경시지붕
51m이하)), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:ANQI)로부터 2026.5.4.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경102126 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-49 테라타워빌 B동 3층 303호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 245,000,000원

토지면적: 42.50㎡ (약 12.85평)

토지지분: 42.502㎡ (약 12.85평)

건물면적: 51.10㎡ (약 15.46평)

건물지분: 51.1㎡ (약 15.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "수원여고" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 주택까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류(체납징세 과-티53240) 2022-09-13 접수 (등기부 을3)

주요 권리 관계:

* 소유권보존: 2020-07-14 접수

* 소유권이전: 2021-08-05 접수

* 압류: 2022-09-13 접수 (말소기준권리)

* 주택임차권: 2023-08-16 접수, 권리자 안기, 금245,000,000원. 본 임차권은 대항력이 없으며, HUG(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 매각으로 말소될 예정입니다.

* 강제경매: 2024-12-16 접수, 권리자 주택도시보증공사. 본 경매는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(안기)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-26

* 확정일자: 2021-06-28 (등기부상 2021-06-11)

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보.

* 주의사항: 본건 임차인(주택도시보증공사)은 HUG(주택도시보증공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

주변 부동산 거래 사례 분석:

* 환희빌라A동 (1991년 건축): 42.52㎡, 2025년 12월 23일 46,700,000원 (약 363만원/평)

* 스타빌 (2021년 건축): 43.6㎡, 2025년 12월 17일 360,000,000원 (약 2730만원/평)

* 돈우(54-30) (1986년 건축): 34.04㎡, 2025년 12월 1일 130,000,000원 (약 1263만원/평)

시장 분석:

본건은 2020년에 건축된 신축급 도시형생활주택으로, 최근 거래된 유사 신축 건물인 스타빌(2021년 건축, 43.6㎡)이 3억 6천만원에 거래된 점을 볼 때, 시장 가치가 높게 형성되어 있음을 시사합니다. 본건의 감정가는 2억 4천 5백만원이며, 면적은 51.10㎡(약 15.46평)입니다. 평당 약 1,585만원 수준입니다. 스타빌의 거래가(평당 약 2,730만원)와 비교 시, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 본건이 면적이 더 넓음에도 불구하고 나타나는 현상으로, 투자 관점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 스타빌의 거래가는 단일 사례이므로, 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 이용 현황: 본건은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 303호로서, 도시형생활주택 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 편의시설: 주위에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "수원여고"가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 관련: 임차인(주택도시보증공사)은 대항력을 포기하였으나, HUG의 확약 조건(임차권등기 말소) 이행 여부 등 잔여 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 문화재(현상변경허용기준9구역), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 특히 비행안전구역 및 문화재 관련 규제 사항은 건축 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본건 주변에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 잠재적 리스크로 인해 추가적인 현장 조사 및 주변 환경 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 부담해야 할 법적 위험이 적다는 장점이 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 확약으로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 강점입니다. 주변 유사 신축 건물의 매매 시세가 본건의 감정가보다 높게 형성된 점을 고려할 때, 가격적인 메리트가 있는 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 토지이용계획 상의 일부 제한 사항과 향후 발생할 수 있는 HUG 확약 관련 절차 마무리 등을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 시세 차익: 주변 유사 신축 건물의 높은 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 재산권 행사에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 245,000,000원

주변 부동산 시세 분석 결과, 본건(2020년 건축, 51.10㎡)의 감정가(평당 약 1,585만원)는 최근 거래된 스타빌(2021년 건축, 43.6㎡, 평당 약 2,730만원)의 시세보다 낮은 것으로 분석됩니다. 만약 스타빌의 평당 시세(약 2,730만원)를 본건 면적(15.46평)에 적용하면, 잠재적 시장 가치는 약 4억 2천만원 이상으로 추정됩니다.

그러나 이는 단일 사례를 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮다는 점을 감안하여, 감정가를 상회하는 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

본 예상 입찰가는 제시된 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁자 분석 등을 바탕으로 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.