나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564741 [1] 인천광역시 서구 청라동 162-22 청라에일린의뜰 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제9층 제904호로서,
외벽 : 강화유리 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2011-09-02)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 오피스텔, 사무소, 금융업소, 제1·2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측, 서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 청라동 162-22, 162-23 공히
일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564741 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 162-22 청라에일린의뜰 9층904호

용도: 오피스텔

감정가: 100,000,000원 (1억원)

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

토지지분: 7.13㎡ (약 2.16평)

건물면적: 32.88㎡ (약 9.95평)

건물지분: 32.88㎡ (약 9.95평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제9층 제904호

사용승인일자: 2011년 09월 02일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 3번 순위 주택임차권 (최진주, 100,000,000원, 전입일자: 2019-09-23)이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최 (주택도시보증공사)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-23

확정일자: 2019-08-29

배당신고일자: 2023-11-07

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2024년 10월 08일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑8)입니다.

인수 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 을구 순위 3번 주택임차권등기가 존재합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 정보

본건은 인천광역시 서구 청라동의 일반상업지역 내에 위치하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 경제자유구역에 포함되어 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

4.2. 업종 현황

주변에 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 오피스텔 및 상업시설 이용에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 행정복지센터, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

가까운 지역 내에 초, 중, 고등학교 및 학원가가 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

청라국제병원 등 종합병원 및 다양한 규모의 의료기관이 주변에 위치하여 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상 특이사항

을구 3번 순위 주택임차권이 인수될 가능성이 있습니다. 임차인의 보증금 100,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 리스크가 존재합니다.

6.2. 법규 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류 및 중로2류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 청라국제도시 내에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 복합 이용 가능한 토지입니다.

* 교통 접근성이 양호한 편입니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 100,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 인수 부담을 고려하여 신중한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 입지조건 및 주변 환경은 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 조사를 통해 청라 에일린의뜰 오피스텔의 전용면적 32.88㎡ (약 9.95평) 기준 매매 시세는 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 파악됩니다.

본건은 감정가 1억원이지만, 1억원 보증금의 임차인 권리가 인수될 경우, 실제 매수인의 부담은 감정가 외 임차인 보증금까지 고려해야 합니다. 따라서, 인수되는 보증금 1억원을 제외하고, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 7천만원 ~ 9천만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가는 임차인과의 소통 및 배당 상황을 면밀히 확인한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.