나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584868 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 375-12 산에들에 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 소재 "시민공원역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(인천2호선 "시민공원역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물내 제8층 제803호로서,
외벽: 스톤코트 및 외장타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, "업무시설 및 공동주택" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 15m 및 3m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 (1) 금110,000,000원, (2) 금110,000,000원, (3) 금115,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 인천지방법원 2024타경584868 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 375-12 산에들에 8층803호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 141,000,000원

토지면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

토지지분: 8.328㎡ (약 2.52평)

건물면적: 49.75㎡ (약 15.05평)

건물지분: 49.75㎡ (약 15.05평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하며, 지하철 2호선 '시민공원역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 인천2호선 '시민공원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다. 또한, 차량의 출입이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기사항전부증명서 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (2014-05-20): 최병애

* 주택임차권 (2024-07-08, 말소: 인수): 김지은, 110,000,000원 (전입일자 2020-05-18)

* 소유권이전 (2020-06-15): 김관환

* 강제경매 (2024-12-30, 말소: 말소, 말소기준권리): 주택도시보증공사, 113,396,351원

3.2. 임차인분석

* 주요 임차인 (김 ):

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-18

* 확정일자: 2020-04-16

* 배당신고일자: 2024-07-08

* 대항력: 있음

* 기타 임차인 정보:

등기사항전부증명서 상 총 3건의 주택임차권이 등재되어 있으며, 이 중 을구 순위 3번 주택임차권 등기(금110,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. (배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.)

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(갑4, 강제경매)보다 선순위인 을구 순위 3번 주택임차권은 배당 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 외의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권개요

본건이 위치한 지역은 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 시민공원역을 중심으로 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 잠재적수요

인천 미추홀구는 재개발 및 택지개발 사업이 활발히 진행되고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 및 주거 수요 증가가 기대됩니다. 또한, GTX-B 노선 추진 등 교통망 확충 계획은 광역 접근성을 높여 잠재적 수요 확대에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

인근에 지하철역(인천2호선 "시민공원역")과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변시설 및 혐오시설 유무

주변에 다수의 상업시설 및 주거시설이 분포하고 있으며, 일반적인 도시 지역의 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 파악된 정보상, 본건과 인접한 위치에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(을구 순위 3번 주택임차권)의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 하므로 입찰 시 반드시 이를 고려해야 합니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자포인트

7.1. 역세권 입지

인천2호선 시민공원역과 인접한 역세권 오피스텔로, 향후 GTX-B 노선 개통 등 교통망 확충 시 서울 접근성이 향상되어 가치 상승 잠재력이 있습니다.

7.2. 지역 개발 호재

미추홀구는 대규모 재개발 및 도시 정비 사업이 활발하게 진행 중이며, 이는 지역 전반의 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

7.3. 소형 면적 오피스텔

49. 75㎡의 비교적 소형 면적으로, 1인 가구 및 소규모 사업체 등에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

8. 종합의견

8.1. 물건총평

본 물건은 역세권 입지와 지역 개발 호재를 갖춘 오피스텔이나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 인수 부담 가능성이 있다는 점이 가장 큰 특징입니다. 철저한 권리분석과 임차인 관련 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8.2. 권리관계요약

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 3번 주택임차권이 있으며, 배당 여부에 따라 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석 (제한사항)

요청하신 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 외부 시장 가격 정보를 담은 JSON 데이터가 필요하나, 현재 제공되지 않아 분석이 불가함을 알려드립니다. 제공된 검색 결과들을 종합적으로 살펴보면, 인천 미추홀구 도화동 일대 오피스텔의 매매가는 전용면적 및 신축 여부에 따라 1억대 후반에서 5억대까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본 건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔은 2억 초반대의 시세가 형성되어 있는 것으로 추정되나, 이는 일반적인 시장 정보이며 본 건의 개별적인 가치를 정확히 반영하는 것은 아닙니다.

9.2. 예상입찰가산정 (제한사항)

정확한 예상 입찰가 산정은 현 시세, 유사 물건 거래 사례, 임대 수익률, 그리고 가장 중요한 권리분석상의 인수 부담(임차인 보증금 잔액 인수 가능성)을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 위 사항들을 면밀히 검토하기 어렵기에, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 참여 시에는 임차인 보증금 인수액을 반드시 고려하여 보수적으로 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.