나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508391 [2] 인천광역시 서구 가좌동 104-12 아트시티 비동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남서초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은
아파트 단지, 오피스텔, 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 1층 104호·1층 105호·1층 106호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
천정: 텍스마감.
창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호1,2,3 : '근린생활시설' 입니다.

설비내역

공동 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지를 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로 2-29호선(보))(접합), 가축사육제한구역(인천광역
시 서구조례 제1749호)<가축분노의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교
육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기호1,2,3의 임대관계는 미상처리하였습니다.
2) 기호1,2간의 내부 경계 벽체는 없는 상태이며 기호2,3간 내부 경계 벽체(샌드위치 판넬
구조)는 있으나 집합건축물대장상 건축물현황도의 구획 위치와 일부 차이가 있으니 참고
바랍니다.

물건 비고

- 104호와 105호는 내부 경계 벽체가 없는 상태이며, 105호와 106호는 내부 경계 벽체(샌드위치 판넬구조)는 있으나 집합건축물대장상 건축물현황도의 구획 위치와 일부 차이가 있다고 조사 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508391 (2)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 104-12 아트시티 비동 1층105호

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 504,000,000원

토지면적: 11.85㎡ (약 3.58평)

건물면적: 41.80㎡ (약 12.64평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성동신용협동조합 (추정)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '석남서초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본건은 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부요약

말소기준권리: 2021년 4월 21일 접수된 성동신용협동조합의 근저당권 (을2) 입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 등기부상 지상권은 명시되어 있지 않으나, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 이는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.)

총 채권액: 784,360,000원

1.3. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 공장 등 다양한 용도의 시설들이 밀집해 있어 근린생활시설로서의 잠재력이 있습니다. 특히, 주거 시설과 업무 시설이 함께 있어 기본적인 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

인근에 '석남서초등학교'가 위치하고 있으며, 아파트 단지 및 오피스텔이 많아 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건물 상태 관련

104호와 105호는 내부 경계 벽체가 없는 상태입니다.

105호와 106호는 내부 경계 벽체(샌드위치 판넬 구조)가 있으나, 집합건축물대장상 건축물현황도의 구획 위치와 일부 차이가 있다고 조사되었습니다. 이는 추후 내부 이용 및 관리 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.6. 2.임대차 관계

본건(105호)의 임대차 관계가 미상으로 조사되었습니다. 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 근린상가(업무시설)로, 접근성이 양호하고 주변에 다양한 시설이 혼재하여 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 인접 호실과의 내부 경계 벽체 미비 및 도면상 차이, 그리고 임차인 현황 미상의 부분이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 교통 및 접근성이 양호한 입지

* 다양한 용도의 시설이 혼재하는 지역으로 배후 수요 기대

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 전체 활용 용이

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 504,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 내부 경계 벽체의 미비 및 건축물 현황도와의 차이, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (약 403,200,000원 ~ 453,600,000원)

세부적인 입찰가 결정은 현장 조사를 통한 추가적인 정보 수집 및 시장 상황 분석을 기반으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.