나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508391 [3] 인천광역시 서구 가좌동 104-12 아트시티 비동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남서초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은
아파트 단지, 오피스텔, 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 1층 104호·1층 105호·1층 106호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
천정: 텍스마감.
창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호1,2,3 : '근린생활시설' 입니다.

설비내역

공동 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지를 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로 2-29호선(보))(접합), 가축사육제한구역(인천광역
시 서구조례 제1749호)<가축분노의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교
육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기호1,2,3의 임대관계는 미상처리하였습니다.
2) 기호1,2간의 내부 경계 벽체는 없는 상태이며 기호2,3간 내부 경계 벽체(샌드위치 판넬
구조)는 있으나 집합건축물대장상 건축물현황도의 구획 위치와 일부 차이가 있으니 참고
바랍니다.

물건 비고

- 104호와 105호는 내부 경계 벽체가 없는 상태이며, 105호와 106호는 내부 경계 벽체(샌드위치 판넬구조)는 있으나 집합건축물대장상 건축물현황도의 구획 위치와 일부 차이가 있다고 조사 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508391 (3)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 104-12 아트시티 비동 1층 106호

용도: 근린상가/업무시설

감정가: 615,000,000원

토지면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

건물면적: 50.03㎡ (약 15.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남서초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 폭 약 30m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

건축물은 철근콘크리트구조로, 13층 건물 중 1층에 해당합니다.

주변 환경은 공업지역과 주거지역이 혼재되어 있으며, 대규모 공장지대도 인접해 있습니다. (참고:)

1.3. 권리분석

말소기준권리: 성동신용협동조합 근저당 (2021-04-21, 463,560,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권

등기부채권 총액: 863,560,000원

채권자 (경매신청): 성동신용협동조합 (2025-03-24, 944,480,000원)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 조사되었습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 가좌동 일대는 과거 대규모 공장지대였으나, 최근 일부 지역에서는 산업시설을 활용한 문화공간 조성 등 재생 움직임도 나타나고 있습니다. (참고:)

하지만 여전히 공장단지가 혼재되어 있으며, 인근 아파트 및 오피스텔 단지와 더불어 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

본건은 1층 근린상가/업무시설로, 지역 내 유동인구 및 배후수요를 고려한 업종 선택이 중요합니다.

1.5. 생활정보

본건은 '석남서초등학교'와 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 아파트 단지, 오피스텔 등이 분포하고 있어 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 내에는 기본적인 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되어, 다른 담보물건과의 관계 및 채권 변제 우선순위 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

2. 내부 경계 벽체 관련 문제:

- 104호와 105호는 내부 경계 벽체가 없는 상태입니다.

- 105호와 106호는 내부 경계 벽체(샌드위치 판넬)가 있으나, 집합건축물대장상 현황도와 구획 위치가 일부 차이가 있습니다. 이는 추후 내부 활용 및 임대 시 문제가 될 소지가 있습니다.

3. 높은 채무총액: 감정가 615,000,000원에 비해 채무총액이 944,480,000원으로 약 1.5배에 달합니다. 경매 진행 시 가격 메리트가 크지 않을 수 있습니다.

4. 공장지대 인접: 가좌동 일대에 공장단지가 혼재되어 있어, 일부 지역에서는 환경적인 요인(소음, 분진 등)이 있을 수 있습니다. (참고:) 그러나 본 건의 경우 주거시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 직접적인 혐오시설과의 인접성은 낮을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 근린상가/업무시설로, 준공된 지 얼마 되지 않은 건물(2019년 준공)입니다. 교통 접근성이 양호하고 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 하지만 104호, 105호, 106호 간 내부 경계 벽체 문제 및 집합건축물대장과의 차이점이 존재하며, 이는 활용에 있어 상당한 제약이 될 수 있습니다. 또한, 감정가 대비 채무총액이 매우 높아 유찰 가능성 및 낙찰 후 부담이 클 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축급 건물: 2019년에 준공된 건물로 비교적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

2. 역세권 및 편리한 교통: 차량 진출입이 용이하고 버스정류장이 인접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 잠재적 리모델링 가치: 내부 경계 벽체 문제를 해결하고 공간을 효율적으로 재구성할 경우, 업종에 따라 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 615,000,000원이나, 채무총액이 감정가를 상회하는 상황이며 내부 구조적 문제점을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 75% 수준인 약 461,250,000원에서 80% 수준인 약 492,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

입찰 시에는 내부 상태를 직접 확인하고, 해당 지역의 유사 물건 시세 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 검토 후 최종 가격을 산정해야 합니다.

채무총액이 감정가를 초과하고 있어, 채권자(성동신용협동조합)의 의지에 따라 경매 진행 여부나 낙찰가의 하한선이 결정될 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.