나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509254 [3] 인천광역시 중구 운남동 605-9 지오빌 씨동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운북동 소재 공항철도 ""영종역"" 남측 원거리에 소재하는 구분건물(지오빌 비동 3층 302호, 지오빌 씨동 3층 302호, 2층 202호)로서, 주위는 다세대주택 및 전,답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 본건 북측으로 공항철도 ""영종역"" 소재하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 지오빌 비동 3층 302호, 지오빌 씨동 3층 302호, 2층 202호로서,
(사용승인일 : 2021.01.29)
외벽 : 외장석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 및 위생설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 이용상태는 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

운남동 605-8
자연녹지지역(2013-02-04) , 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시),성장관리권역<수도권정비계획법>

운남동 605-9
자연녹지지역(2013-02-04) , 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시),성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 본건 다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경509254 (3)호 부동산 강제경매 사건의 물건에 대한 종합적인 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509254 (3)

* 소재지: 인천광역시 중구 운남동 605-9 지오빌 씨동 2층202호

* 물건 종류: 다세대주택

* 감정가: 191,000,000원

* 토지 면적: 68.43㎡ (약 20.70평)

* 토지 지분: 68.428㎡ (약 20.70평)

* 건물 면적: 45.90㎡ (약 13.88평)

* 건물 지분: 45.9㎡ (약 13.88평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한화생명보험주식회사 (갑15 등기 내용 참조)

* 특이사항: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 인천광역시 중구 운북동 소재 공항철도 "영종역" 남측 원거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 북측에 공항철도 "영종역"이 있고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호이며, 사용승인일은 2021년 01월 29일로 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 외장석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 토지 이용 상태: 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 토지는 자연녹지지역이며, 성장관리계획구역에 속합니다. 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 04월 14일 인천광역시의 압류 등기 (갑4)입니다.

* 총 등기부 채권액: 148,566,424원

* 말소 예정 권리: 등기부상 기재된 다수의 압류, 가압류, 신탁등기 말소 등은 말소기준권리 이하 순위로서 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황: 박기록

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 28일

* 확정일자: 2022년 01월 12일

* 배당신고일자: 2025년 07월 16일

* 대항력: 있음

* 물건명세서 참고사항 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시되지 않았으나, 상기 임차인은 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 보증금의 인수 여부는 추가적인 법원 공고 및 권리분석을 통해 정확히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세:

* "하늘연104,105동" (2010년 건축):

* 2025년 08월 27일, 42.28㎡, 4층 거래: 45,000,000원 (평당 약 352만원)

* 2026년 01월 28일, 42.28㎡, 2층 거래: 66,500,000원 (평당 약 520만원)

* "노을빌라다동" (2003년 건축):

* 2026년 07월 07일, 31.1㎡, -1층 거래: 38,000,000원 (평당 약 404만원)

* 시세 분석:

* 본건은 2021년 01월 29일 사용승인된 신축 건물(45.90㎡, 약 13.88평)로, 주변 시세는 건축 연도가 2010년 또는 2003년인 다세대 주택들이 3천만 원에서 6천만 원대에 거래된 것으로 나타납니다.

* 본건의 감정가 1억 9천 1백만 원은 주변 거래 사례에 비해 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 건물의 신축 연식(2021년)을 반영한 결과로 추정되나, 실제 거래가는 신축 프리미엄과 임차인 관련 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* "하늘연" 단지의 최근 거래가(6,650만 원/42.28㎡)를 평당 가격으로 환산하면 약 520만 원 수준입니다. 본건의 면적(13.88평)에 이 가격을 단순 적용 시 7천만 원대 수준의 시세를 예상할 수 있으나, 이는 건축 연도가 차이가 크다는 점을 감안해야 합니다.

* 주변 혐오시설:

* 해당 물건지인 인천광역시 중구 운남동 605-9번지 일대는 인천국제공항 인근 지역으로, 공항으로 인한 소음 영향이 있을 수 있습니다.

* 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)에 대한 정보는 제공된 자료만으로는 확인되지 않으나, 현장 방문 및 인근 주민 탐문 등을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 영종역 인근으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육 시설: 해당 지역의 교육 시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

* 의료 시설: 해당 지역의 의료 시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 1억 2천 6백만 원을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있더라도, 대항력의 존재 자체는 리스크 요인입니다.)

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로, 계약 전 철저한 권리 분석이 필요합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가가 주변 유사 물건 거래가 대비 현저히 높게 책정되어 있어, 실제 낙찰가가 감정가에 미치지 못하거나, 추후 시세 변동에 따른 투자 가치 변화가 클 수 있습니다.

* 공항 소음: 공항 인근 지역으로 소음으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 다세대주택으로 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 접근성 또한 나쁘지 않은 편입니다. 그러나, 1억 2천 6백만 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 감정가(1억 9천 1백만 원) 대비 주변 유사 물건의 최근 거래가(최고 6천 6백 5십만 원)가 현저히 낮아 시세에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 유동화 물건이라는 점과 공항 소음 가능성 또한 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

* 교통 편의: 영종역과 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 만약 시세가 감정가 수준으로 회복된다면 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 (임차인 박기록 126,000,000원)은 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 인수하지 않는 것으로 간주하여 산정합니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 관련 리스크를 내포하므로, 이를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 주변 유사 물건의 거래 시세와 본건의 신축 연식을 종합적으로 고려할 때, 감정가 191,000,000원의 70~80% 수준을 적정 입찰가 범위로 예상할 수 있습니다.

* 리스크 요인(대항력 임차인, 시세 괴리)을 감안하여, 예상 입찰가를 145,000,000원으로 제안합니다. (이는 권리 분석 및 시세 재확인 후 조정 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.