나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509254 [2] 인천광역시 중구 운남동 605-9 지오빌 씨동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운북동 소재 공항철도 ""영종역"" 남측 원거리에 소재하는 구분건물(지오빌 비동 3층 302호, 지오빌 씨동 3층 302호, 2층 202호)로서, 주위는 다세대주택 및 전,답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 본건 북측으로 공항철도 ""영종역"" 소재하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 지오빌 비동 3층 302호, 지오빌 씨동 3층 302호, 2층 202호로서,
(사용승인일 : 2021.01.29)
외벽 : 외장석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 및 위생설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 이용상태는 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

운남동 605-8
자연녹지지역(2013-02-04) , 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시),성장관리권역<수도권정비계획법>

운남동 605-9
자연녹지지역(2013-02-04) , 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시),성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 본건 다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509254 (2)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 605-9 지오빌 씨동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 191,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한화생명보험주식회사

사용승인일: 2021년 01월 29일

건축물대장상 건물명: 지오빌C 도시형생활주택-단지형 다세대주택

1.2. 면적

토지면적: 68.43㎡ (약 20.7평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 45.90㎡ (약 13.9평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

운남동 605-8, 605-9: 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2025-02-14), 성장관리권역<수도권정비계획법>

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운북동 소재 공항철도 "영종역" 남측 원거리에 소재하는 구분건물입니다. 주위는 다세대주택, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측으로 공항철도 "영종역"이 소재하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 제반 교통상황은 보통시됩니다.

1.1. 3. 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 07월 20일 접수된 중구(인천광역시)의 압류 (도시행정 과-9974)입니다.

1.2. 2. 등기부 현황 (말소예정 권리)

* 소유권이전(2번 신탁등기 말소)

* 압류 (중구, 2022-07-20) - 말소기준권리

* 가압류 (이정범, 2023-02-27)

* 압류 (중구, 2023-12-01)

* 가압류 (한화생명보험, 2024-01-22)

* 압류 (인천세무서장, 2024-10-15)

* 강제경매 (한화생명보험주식회사, 2025-05-12) - 본건 경매개시결정

* 가압류 (케이에프에스비이오공육유동화전문, 2025-08-07)

1.2. 3. 채권 합계

등기부상 채권 총액은 172,195,378원입니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 임차인: 허

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 22일

* 확정일자: 2022년 06월 16일

* 배당신고일자: 2025년 07월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: -

인수 보증금 합계: 0원

주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 통상적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미하나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기(2025년 8월~2026년 7월)에 인근 지역(운남동)에서 거래된 다세대주택의 면적 대비 실거래가는 다음과 같습니다.

* 하늘연104,105동 (2010년 건축, 42.28㎡): 2025년 8월 4,500만원 (약 106만원/㎡), 2026년 1월 6,650만원 (약 157만원/㎡)

* 노을빌라다동 (2003년 건축, 31.1㎡): 2026년 7월 3,800만원 (약 122만원/㎡)

1.3. 2. 시세 분석 및 감정가와의 괴리

본건의 건물면적은 45.90㎡이며, 감정가는 1억 9,100만원 (약 416만원/㎡)입니다.

이는 제공된 JSON 데이터의 최근 실거래가(약 106만원~157만원/㎡)와 비교 시 상당한 가격 차이를 보입니다. 본건의 건축 연도(2021년)가 비교 사례보다 최신이라는 점을 고려하더라도, 감정가가 시장 실거래가 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 따라서 실거래가 수준을 반영한 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조

* 외벽: 외장석재붙임 마감 등

* 창호: 샷시창호 등

* 설비: 기본적인 냉난방 및 위생설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 주변 환경

주위는 다세대주택 및 전, 답 등이 혼재하는 지역으로, 큰 규모의 혐오시설이나 유해시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 인천국제공항이 인접해 있어 관련 종사자나 교통 이용이 편리할 수 있으나, 소음 등의 영향은 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력 있는 임차인

앞서 언급된 허민자 임차인은 대항력이 있어, 명도 진행 시 명도 저항 또는 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 이라는 정보는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음을 시사하지만, 권리관계 및 임차인의 법적 지위를 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 2. 유동화 물건

본건이 유동화 물건이라는 점은 채권 회수에 적극적인 금융기관이 관련되어 있음을 나타내며, 경매 절차가 신속하게 진행될 수 있습니다.

1.5. 3. 토지이용계획

본건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역에 속해 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있으나, 시장 실거래가 대비 높은 감정가와 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 리스크 요인입니다. 유동화 물건이라는 점은 신속한 매각 가능성을 시사하지만, 권리관계에 대한 철저한 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2021년)로 하자 보수 부담이 적을 수 있습니다.

* 영종역 및 주요 교통망 접근성이 양호한 편입니다.

* 인근 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터의 최근 거래 사례(45.90㎡ 기준, 약 106만원~157만원/㎡)와 본건의 최신 건축 연도를 고려하여 시장 가치를 보수적으로 추정하면, 약 8,000만원 ~ 10,000만원 내외로 판단됩니다.

그러나 감정가는 1억 9,100만원으로 시장가 대비 높게 책정되어 있습니다. 또한 대항력 있는 임차인이라는 리스크 요인을 감안하여, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

권장 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 80,000,000원

이 범위는 시장 실거래가 및 물건의 리스크 요인을 종합적으로 고려한 보수적인 제안입니다. 입찰 참여 시에는 반드시 해당 범위 하한선 또는 그 이하의 가격으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.