나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8117 [1] 광주광역시 서구 광천동 112 나동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 "광천시장" 남측 인근[삼화아파트 제나동 제4층 제401호(건물 1(가))] 및 동소 "효광초등학교 북측 인근[남화아파트 제11층 제1102호(건물 2(나))]에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 광천(삼화,성진) 지역주택사업지구 및 광천동 주택재개발 정비사업지구로서 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며, 주변에 종합버스터미널과 인근에 시내버스 승강장 등이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

건물 1(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제나동 제4층 제401호로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 새시 창호 마감입니다.

건물 2(나) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 제11층 제1102호로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 새시 창호 마감입니다.

이용상태

건물 1(가) : 아파트로 이용 중입니다.
건물 2(나) : 아파트이나 기준시점 현재 주택재개발 정비사업으로 인해 이주하였습니다.

설비내역

건물 1(가) : 일반적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스, 난방시설 등이 되어 있습니다.
건물 2(나) : 출입구 폐쇄된 상태이나 일반적인 위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 승강기 등이 되어 있었던 것으로 탐문 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

건물 1(가) : 북측으로 폭 약 10미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
건물 2(나) : 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

건물 1(가) : 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

건물 2(나) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-12-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서광주유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(광천동주택재개발)<도시 및 주거환경정비법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호 및 물건 개요

본 물건은 광주지방법원 2024타경8117 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

감정가는 347,000,000원입니다.

1.2. 소재지 및 용도

소재지는 광주광역시 서구 광천동 112 나동 4층 401호입니다.

물건의 주된 용도는 아파트입니다.

1.3. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 65.69㎡ (약 19.87평)이며, 토지 지분 면적도 65.688㎡ (약 19.87평)입니다.

건물 면적은 77.15㎡ (약 23.34평)이며, 건물 지분 면적도 77.15㎡ (약 23.34평)입니다.

건물 1(가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 나동 4층 401호입니다.

건물 2(나)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 11층 1102호로, 본건과 연관된 재개발 구역 내 다른 건물로 추정됩니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 347,000,000원입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.5. 특이사항 및 권리관계 요약

본 건은 재개발구역 내에 위치하며, 공동담보로 묶여 경매가 진행되었고, 재매각된 이력이 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리인 신흥새마을금고 근저당(2019.11.01.)보다 선순위 권리는 없습니다.

또한, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요는 비어 있어 추가 확인 필요)

등기부 채권 총액은 909,600,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주거 밀집도

본 건은 광주광역시 서구 광천동 소재 "광천시장" 남측 인근 및 "효광초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 광천(삼화,성진) 지역주택사업지구 및 광천동 주택재개발 정비사업지구로서, 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 단지까지 차량 진출입이 용이합니다.

주변에 종합버스터미널이 있으며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 건물 상태 및 이용 현황

3.1. 건물 구조 및 마감

건물 1(가) (본건): 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

건물 2(나): 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 11층에 위치하며, 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

3.2. 내부 설비 및 이용 상태

건물 1(가): 현재 아파트로 이용 중이며, 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방시설 등이 갖추어져 있습니다.

건물 2(나): 주택재개발 정비사업으로 인해 현재는 이주한 상태이며, 탐문 조사 결과 일반적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방, 승강기 등이 있었던 것으로 파악됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 현황

본 건의 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 신흥새마을금고 근저당 (2019.11.01. 접수, 금159,600,000원)

이후 권리: 박현희 근저당 (2022.03.28. 접수, 금750,000,000원), 박현희 임의경매 (2024.10.16. 접수, 727,671,232원)

이전 소유권 이전 및 증여 이력 존재.

전체 채권 총액은 909,600,000원입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

다만, 임대관계가 미상이고, 재개발 구역으로 인한 이주 등으로 인해 현재 공실 상태일 가능성이 높으나, 점유자에 대한 정확한 사실관계 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.

5. 주변 개발 및 도시계획

5.1. 재개발 구역 현황

본 건이 위치한 지역은 광천동 주택재개발 정비사업지구로 지정되어 있어, 향후 대규모 아파트 단지 조성 등 도시 환경 개선이 예상됩니다.

이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성도 존재합니다.

5.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 소로1류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 용도지역이 지정되어 있습니다.

인근 건물 2(나)의 경우 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 정비구역(광천동주택재개발) 등으로 지정되어 있어, 해당 지역 전반에 대한 개발 계획 및 규제를 따릅니다.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 주변 상업 및 편의 시설

"광천시장"이 인근에 위치하여 전통 시장 이용이 편리합니다.

종합버스터미널이 가까워 광역 교통망 이용이 용이하며, 이를 중심으로 다양한 상업 시설, 금융 기관, 편의 시설 등이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

(지도 검색 결과, 주변에 홈플러스, CGV, 각종 은행 및 병원 등이 소재합니다.)

6.2. 교육 시설

"효광초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 이용이 편리합니다.

(지도 검색 결과, 그 외 다수의 유치원 및 중학교, 고등학교가 인근에 분포하고 있습니다.)

7. 잠재적 리스크

7.1. 재개발 사업 관련 변수

재개발 사업은 장기적인 관점에서 긍정적이지만, 사업 지연, 사업 방식 변경, 추가 부담금 발생 등의 변수가 존재할 수 있습니다.

현재 사업 진행 단계 및 관련 정보를 추가로 확인해야 합니다.

7.2. 공동담보 및 재매각 이력

공동담보 물건으로 인해 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 재매각 이력은 물건의 특이사항이나 명도 관련 문제를 시사할 수 있으므로 주의 깊은 조사가 필요합니다.

7.3. 미확인 점유자 및 임대차 관계 가능성

임대관계가 미상으로 조사되었으므로, 현재 건물을 점유하고 있는 자가 있는지, 있다면 그 법적 지위와 명도 가능성 등을 철저히 조사해야 합니다.

비록 인수 보증금 합계는 0원이지만, 예상치 못한 점유자가 명도 과정에서 난관을 초래할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 정비구역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대 가능.

* 광천동 일대 교통 요지(종합버스터미널 인접)에 위치하여 우수한 접근성 확보.

* 인근 시장, 상업 시설, 교육 시설 등 생활 편의 시설 풍부.

* 물건 자체는 아파트로 이용 중이며, 일반적인 설비 갖춤.

9. 종합 의견

본 건은 광주광역시 서구 광천동의 재개발 예정 지역 내에 위치한 아파트 물건으로, 입지 조건 및 교통 편의성이 우수합니다.

재개발 사업이 완료될 경우 주거 환경 개선과 더불어 자산 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

다만, 재개발 사업의 불확실성, 재매각 이력, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 점유자 리스크는 명확히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 확인해야 할 부분입니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 주변 시세 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

10. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가 산정은 본 감정가 347,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가, 본 건의 정확한 권리관계, 명도 가능성, 재개발 사업의 진행 현황 및 전망 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

명도 비용, 재개발 관련 추가 부담금 발생 가능성 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 통상 감정가의 70%~90% 범위를 기준으로 삼아 추가적인 세부 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

(본 건의 경우, 재개발 구역의 이점과 재매각 등의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.