나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88045 [1] 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 11층1108호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 동구 계림동 소재 계림오거리 남측 인근에 위치하고, 주위는 기존 로변 상가 및 주상지대입니다.

교통상황

간선도로변으로 도로접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 20층 내 11층 1108호로서
외벽은 석재 및 페인팅 등
내벽은 벽지 및 일부 타일 등
창호는 PVC 샷시임.

이용상태

주거용 오피스텔입니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소화전설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 대체로 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 용도 집합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 대로 및 소로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 상대보호구역(전남여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(광주학새독립운동발상지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 중점경관관리구역(2030 광주광역시 경관계획), 전통상업보존구역(유통산업발전법) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

특이사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법(제20조)에 의거 임차인 백영아는 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경88045 (1)

소재지: 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 11층 1108호

용도: 오피스텔

감정가: 159,000,000원

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

건물면적 (전용면적): 49.32㎡ (약 14.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO

건축년도: 2020년

1.1. 입지조건

광주광역시 동구 계림동 계림오거리 남측 인근에 위치하며, 기존 로변 상가 및 주상복합 지역입니다.

간선도로변에 위치하여 도로 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 20층 건물 중 11층 1108호입니다.

주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

급배수, 난방, 급탕, 위생, 승강기, 기계식 주차, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

대지권의 목적인 토지는 업무시설(오피스텔) 부지입니다.

대로 및 소로에 접하고 있어 출입이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(전남여고), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 도시계획 규제를 받습니다.

건축물 준공일은 2020년 8월 31일입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 25일 접수된 더블저축은행의 가압류 (갑9) 입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

- 임차인 백영아의 주택임차권 (을1, 2025년 1월 3일 등기)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 백영아

* 보증금: 217,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 4일

* 확정일자: 2021년 4월 20일

* 배당신고일자: 2024년 12월 10일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법(제20조)에 의거 임차인은 우선매수권이 있습니다.

기타 권리사항:

- 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4, 2021-04-30)

- 강제경매 (갑10, 2024-12-10, 채권자 백영아) - 본건 경매의 근거

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인 백영아의 보증금 잔액 인수 가능성 존재)

1.3. 상권분석

주변 상권: 광주 동구의 중심 상업지구에 속해 있으며, 계림오거리 인근으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

업종 분포: 로변 상가 및 주상복합 지역 특성상 다양한 소매점, 금융기관, 음식점, 병원 등이 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다.

잠재적 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 인근에 전남여고가 위치해 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정된 점은 긍정적 요소로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 중앙로 등 간선도로와 인접하여 시내외 접근성이 우수합니다. 광주 지하철 1호선 금남로4가역까지 대중교통으로 약 10-15분 소요되며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 롯데백화점, NC웨이브 등 대형 쇼핑몰과 함께 다수의 은행, 병원, 약국, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

교육시설: 인근에 전남여고가 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있으며, 주변 학교들에 대한 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 백영아의 보증금 217,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다.

임차인의 우선매수권 행사: 임차인은 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조에 따라 최고가 매수신고인의 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 이 권리가 행사될 경우, 경매 결과에 변동이 있을 수 있습니다.

공유자우선매수신고: 해당 물건에 공유자우선매수신고가 접수되어 있어, 공유자가 최고가 매수 신고인의 가격으로 해당 물건을 우선 매수할 가능성이 있습니다.

임대 내역 미상: 공개된 정보 외에 다른 임대 내역이나 계약 관계가 있을 수 있으며, 이는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 중심 상업지구에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통, 생활 편의시설 측면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 감정가 1억 5900만원 대비 임차인의 보증금이 2억 1700만원으로 매우 높으며, 해당 임차인이 대항력을 가지고 있어 보증금 전액 인수 가능성이 있다는 점이 가장 큰 부담입니다. 또한, 임차인의 우선매수권 및 공유자우선매수권 행사 가능성 등 복합적인 권리관계로 인해 경매 절차 진행 및 낙찰 후 인수 금액에 대한 신중한 검토가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 광주 동구 중심 상권에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이라 하자 보수 및 관리 용이성이 높습니다.

시세 기반 접근: 최근 매매 사례를 통해 시세를 파악할 수 있으며, 권리관계 명확 시 시세 이하로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면, 해당 물건과 동일한 동명동 센트럴파크 49.32㎡ (전용면적)은 2024년 9월 26일에 150,000,000원 (9층), 2024년 9월 28일에 160,000,000원 (7층), 2024년 11월 23일에 160,000,000원 (10층)에 거래되었습니다.

이를 종합하면 해당 물건의 현재 시세는 1억 5천만원에서 1억 6천만원 사이로 추정됩니다.

감정가는 1억 5900만원입니다.

가장 중요한 고려사항은 임차인 백영아의 보증금 217,000,000원 인수 여부입니다.

만약 매수인이 이 보증금을 인수해야 한다면, 실제 총 투입 비용은 입찰가에 217,000,000원을 더해야 합니다.

예를 들어, 감정가인 159,000,000원에 낙찰받더라도, 보증금을 인수한다면 총 376,000,000원이 소요됩니다. 이는 현재 시세 대비 현저히 높은 금액이며, 투자 가치가 떨어집니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 임차인 백영아의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되거나, 임차인이 우선매수권을 행사하여 보증금 전액을 회수하는 경우를 전제로 산정해야 합니다.

이러한 조건이 충족되어 보증금 인수 부담이 없을 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 고려할 수 있습니다.

- 보수적 접근: 현재 시세 하단 및 감정가를 고려하여 155,000,000원 ~ 160,000,000원 범위.

- 적극적 접근: 시세 상단 및 소폭의 프리미엄을 고려하여 160,000,000원 ~ 165,000,000원 범위.

최종 제안 입찰가: 160,000,000원

본 제안은 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 최근 시세를 반영한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 현황, 우선매수권 행사 여부, 공유자우선매수권 행사 여부 등을 반드시 재확인하시기 바랍니다. 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 본 제안가는 매우 위험한 수준이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.